Договор мены недвижимого имущества подлежит. Договор мены недвижимого имущества: образец оформления

Если две стороны сделки решили обменяться своими квартирами, они составляют договор мены. Образец этого документа, подробная инструкция по его составлению, а также порядок регистрации в государственных органах – все это подробно рассматривается в представленном ниже материале.

Такой тип сделки, как обмен одного имущества на другой, предусмотрен гражданским законодательством. Причем в Гражданском кодексе указано, что к обмену применяются те же нормы, что и к купле-продаже. Поэтому считается, что в данной сделке каждая сторона одновременно выступает и покупателем, и продавцом.

По смыслу статьи каждый гражданин вправе обмениваться своим имуществом на любые другие объекты, т.е. собственник имеет право поменять квартиру на:

• другую квартиру;
• частный дом, в том числе загородный;
• дачу и другие виды недвижимости.

Также можно совершить мену квартиры на автомобиль, другие ценные имущественные объекты.

На практике можно встретить понятие «мена» и «обмен» квартир. В первом случае предполагается, что сделка происходит между собственниками недвижимости, которые имеют право распоряжаться ею любыми способами. Если же говорят об обмене, имеют в виду сделку с муниципальными квартирами, которые принадлежат государству (жильцы проживают как наниматели по договору социального найма). Однако зачастую слова употребляют как в том, так и в другом смысле, что не является грубой ошибкой.

Порядок обмена регулируется не только гражданским, но и жилищным законодательством. На такую операцию необходимо получить согласие как со стороны государственного органа (обычно это местная Администрация), так и всех остальных проживающих.

Таким образом, обмен – это частный вид сделки по купле-продаже недвижимости. Для его осуществления необходимы те же самые документы, что и в обычном случае. Но в первую очередь сторонам следует точно определиться со стоимостью обоих объектов недвижимости:

• если цена одинаковая, обмен равноценный;
• если цены отличаются, происходит обмен с доплатой в виде наличных средств (или кредитных денег, субсидий от государства и т.п.).

Образец и инструкция по составлению

Единого образца этого документа нет, поэтому стороны могут скачать любой бланк, приспособить текст под свой случай и распечатать документ, подписав его. В названии договора можно сразу отразить вид обмена – равноценный или с доплатой. Эти документы будут отличаться только одним пунктом, связанным с порядком передачи средств в качестве доплаты.

ФИО сторон, предмет договора

Существенными условиями такой сделки является описание ее сторон (ФИО, паспортные данные), а также характеристик объекта (адрес, документы, подтверждающие право собственности).

Каждый из владельцев квартир именуется «Стороной», потому что он одновременно выступает и продавцом, и покупателем. В предмете необходимо детально прописать, что каждая сторона обязуется предать объект недвижимости другой стороне. Также ссылаются на документы, согласно которым граждане владеют данным имуществом (свидетельства о собственности).

Описание стоимости квартир и порядок расчетов

Стороны обязательно должны отразить стоимость своих квартир (даже если совершается равноценный обмен). Если оценка вызывает споры, можно воспользоваться услугами частных компаний. В случае неравноценного обмена, прописывается величина разницы, а также порядок доплаты: кто, кому и каким образом (наличными, банковским переводом, в какой момент) доплачивает. В этом же пункте можно указать, что стороны делят между собой пополам все расходы, которые связаны с оформлением документы и регистрацией сделки.

Обязательства и ответственность сторон

Отдельным пунктом можно прописать, что именно должно стать результатом сделки, т.е. какие обязательства берут на себя собственник друг перед другом:

• передать объекты недвижимости;
• гарантия того, что объекты не обременены , залогом, претензиями третьих лиц;
• в помещениях нет дефектов, они пригодны для проживания.

В заключительной части прописывают необходимость составления квартиры, порядок возможного расторжения. В конце стороны прописывают свои ФИО, паспортные данные, ставят подписи с расшифровками (фамилия, инициалы).

Пошаговая инструкция по обмену квартирами

Любая операция с недвижимостью сопряжена с потенциальными рисками (подложные документы, недостатки квартиры, уклонение от исполнения обязательств по договору и т.п.). Поэтому обмен лучше проводить со знакомыми людьми или . Если такой возможности нет, нужно проявить особую внимательность при совершении сделки, при необходимости воспользоваться услугами нотариуса или профессионального юриста.

Шаг 1. Сбор необходимых документов

Собственники должны принести одинаковый набор документов (указан минимально необходимый перечень):

• паспорта;
• документы на квартиру;
• договор мены.

Шаг 2. Регистрация договора

Распространены вопросы, связанные с тем, нужно ли регистрировать договор мены. При этом есть мнение о том, что регистрации подлежит только договор купли-продажи. Такая точка зрения ошибочна: любой договор приобретения недвижимости (за деньги, в результате дарения, по завещанию и т.п.) подлежит обязательной государственной регистрации. В день регистрации сделки обе стороны лично или через представителей, действующих по нотариально заверенной доверенности, приходят вместе с описанными документами в отделение Росреестра или .

После подачи заявления и оплаты госпошлины (2000 рублей) необходимо ожидать в течение 5-10 рабочих дней. Затем документы будут готовы: обоим владельцам выдают погашенные свидетельства о собственности на прежние объекты и на новые квартиры (этот документ в настоящий момент полностью заменил свидетельство о собственности, которое больше не выдается).

Шаг 3. Оплата налога НДФЛ

Поскольку законодательство воспринимает обмен квартирами как сделку купли-продажи, считается, что вместе с новым объектом недвижимости собственник получает и доход. Этот доход облагается налогом НДФЛ, который составляет 13% от суммы, превышающей 1 миллион рублей. Например, новая квартира стоит 4 миллиона рублей, тогда собственнику следует оплатить 13% от 3 миллионов, т.е. 390 тысяч рублей.

Срок оплаты налога – не позднее 15 июля. При этом необходимо подать декларацию, которая оформляется по форме 3-НДФЛ (до 30 апреля). В обоих случаях речь идет о годе, который следует за годом совершения обмена. Например, сделка произошла 27 декабря 2017 года. Тогда налог нужно оплатить до 30 июля 2018 года.

С древних времен известен такой способ заключения сделок как обмен. В 2018 году российское законодательство также предусматривает возможность поменять принадлежащий одному владельцу объект недвижимости на дом или квартиру, находящуюся в собственности другого, в качестве подтверждения заключив договор мены.

Нужно ли идти до конца (вплоть до подачи иска в суд), если ваши права были нарушены?

Да Нет

Суть договора

Договором мены признается письменный контракт, заключенный владельцами недвижимости. Результатом подобной сделки, согласно 567 статье ГК РФ, фактически является обмен имущественными правами, а также получения специального свидетельства на недвижимость, ранее принадлежащую другой стороне соглашения.

Обычно под подобным соглашением подразумевается чистый обмен, без участия денежных средств и дополнительного имущества.

Однако если объекты, выступающие в качестве предмета контракта, неравнозначны по себестоимости, в документ могут включаться и иные условия, сопровождающие сделку:

• обмен одной большой квартиры на несколько маленьких;
• внесение дополнительной платы владельцем более дешевого жилого помещения;
• дополнение основного объекта мены другим имуществом. Например, для уравновешивания стоимости предметов договора, можно вместе с маленькой квартирой отдать дополнительно автомобиль, чтобы получить большее помещения без доплаты.

При заключении соглашения о бартере принадлежащее каждой из сторон имущество подлежит отчуждению. По сути, сделка практически идентична той, которая производится по договору купли-продажи.

Существенным отличием является лишь практически полное отсутствие денежной стороны вопроса, исключая небольшие суммы доплаты, компенсирующие разницу в стоимости.

Основные моменты договора мены квартиры

Соглашению об обмене недвижимости присущи особые черты:

1. При заключении договора действуют те же правила, что и при покупке-продаже квартиры. Исключением являются случаи, когда подобные условия противоречат сути конкретной сделки.
2. После выполнения условий соглашения, в соответствии с положениями 570 статьи ГК РФ, право собственности на указанное имущество переходит к новым владельцам одновременно. Однако полученную недвижимость нужно зарегистрировать в государственном реестре.
3. В договоре прописывается цена каждого из объектов. Если она не указана, квартиры принято считать равнозначными.
4. Расходы, сопровождающие сделку, ложатся на плечи стороны, которая предложила бартер.
5. Сроки передачи объектов недвижимости могут отличаться. В этом случае в действие вступает 328 статья ГК РФ, регулирующая порядок исполнения встречных обязательств.

Главным условиям обретения сделки юридической значимости является внесение существенных условий. При соглашении об обмене к ним относят:

• Описание квартир, с указанием технических характеристик помещений, а также их цены;
• Список третьих лиц, которые имеют право пользоваться жильем после осуществления обмена. Если таковых нет, об этом указывается в отдельном пункте.

Основным условием вступления в силу документа является полное согласие сторон по каждому вопросу. Только при достижении полного консенсуса сделка будет считаться совершенной.

Плюсы и минусы

Заключение подобного соглашения при обмене квартирами, позволяет сторонам пользоваться некоторыми преимуществами:

1. Договор защищает права участников. Бумага принимается к рассмотрению в суде при возникновении конфликтов, которые невозможно урегулировать мирным путем.
2. Если уже состоявшийся обмен признан недействительным, сторонам возвращаются принадлежавшие им ранее жилые помещения.
3. Соглашение не требует обязательного нотариального заверения.
4. Сокращаются расходы, связанные с переводом денег, так как подобные операции чаще всего отсутствуют.

Но у подобной сделки, как, в сущности, и у любой другой, имеются минусы. Однако их не так уж много:

1. Долгий поиск подходящего для обмена варианта. Если среди знакомых и родственников нет желающих поменяться квартирами, или никто из них не владеет помещением, обладающим нужными конфигурациями, то второго участника сделки придется искать значительное количество времени.
2. Оценка имущества зачастую производится субъективно, стороны пренебрегают привлечением независимого эксперта к оценке помещений. В дальнейшем подобное халатное отношение зачастую приводит к расторжению договора.

Могут также возникнуть определенные конфликты с налоговыми органами, особенно если имущество, подлежащее обмену, определенно не является равнозначным, а факт доплаты в соглашении не отражен.

Стороны договора

В 31 главе ГК РФ, регулирующей отношения по договору мены, отсутствуют явные ограничения круга лиц, которые могут являться сторонами сделки. Поэтому по общим правилам законными участниками сделки признаются:

• физические лица;
• государство;
• организации;
• субъекты РФ;
• муниципальные образования.

Единственным спорным моментом является участие государства в бартере.

Так как распоряжаться имуществом могут только непосредственные владельцы, участниками могут быть только они. Однако в исключительных случаях право на распоряжение может быть передано третьим лицам, при оформлении на них доверенности.

Каждая сторона выступает одновременно в качестве покупателя и продавца, так как и принимает и реализует недвижимость.

Форма договора мены квартиры

Контракт об обмене недвижимостью может быть заключено исключительно в письменной форме. Заверять его в нотариальной конторе не обязательно, однако поход к специалисту можно совершить при наличии желания у сторон.

Соглашение мены предусматривает и устную форму. Отказ от оформления письменного договора возможен в следующих случаях:

• стоимость договора – меньше 10 МРОТ;
• передача объектов производится единовременно, право собственности наступает в один и тот же момент.

Однако передача квартир подобным образом не производится, так как противоречит правилам оформления соглашения о купле продаже, являющимся приоритетными:

Образец договора

В соглашении должны быть в обязательном порядке прописаны существенные условия сделки, без которых она будет признана ничтожной. Нужно также внести и дополнительные пункты, которые всесторонне описывают сделку:

• сведения об участниках;
• место заключения соглашения;
• дата передачи имущества;
• обстоятельства, способные повлиять на ход обмена.

Чтобы учесть все нюансы и обезопасить собственные права, следует обратиться к юристу, который поможет составить документ. Однако можно воспользоваться и универсальными шаблонами, скачанными из Интернета. Их всего два: образец для равноценного обмена или неравноценной сделки.

Типичные ошибки при составлении и заключении договора

Любые неточности в заполнении документа могут привести к оспариванию сделки и признанию ее ничтожной. Наиболее часто отмечаются следующие ошибки при составлении договора:

• предоставление неполной информации о предметах обмена;
• отсутствие ссылки на документы, подтверждающие право собственности или доверенность, выданную владельцем недвижимости при участии в сделке доверенного лица;
• оценка стоимости производится в иностранной валюте;
• не сформирован порядок расчета между участниками;
• не указан способ внесения дополнительных платежей при неравноценном обмене, либо отсутствуют реквизиты сторон;
• не установлен срок действия соглашения;
• отсутствует пункт, содержащий условия расторжения соглашения.

Отдельно также выделяется размер неустойки, выплачиваемой в случае нарушения условий сделки. Об этом часто забывают стороны соглашения, составляющие документ без помощи юриста.

Регистрация договора мены квартиры

Чтобы сделка обрела юридическую силу, ее необходимо зарегистрировать в органах гос. учета. Для этого потребуется предоставить ряд бумаг:

1. Заявление участника сделки об обмене недвижимости.
2. Договор мены.
3. Техническая документация на квартиры, в том числе паспорта кадастра.
4. Документ, подтверждающий право на владение жилым помещением.

В некоторых случаях могут потребоваться и иные бумаги, например, согласие органов опеки при регистрации в квартире несовершеннолетнего, или согласие супруга участника обмена.

Регистрация совершается органами Росреестра. Гражданин обращается в отделение организации по месту жительства.

Договор мены недвижимого имущества представляет собой двустороннюю сделку по купле-продаже, в рамках которой каждый из контрагентов выполняет роль продавца или покупателя. Под обменом подразумевается, что вы отдаете свою недвижимость иному лицу, становясь, таким образом, обладателем его жилища.

Чем отличается договор мены?

Главное отличие проведения сделки по мене от процесса купли-продажи заключается в том, что конкретно сам обмен жильем происходит без использования денег. Образец договора мены недвижимого имущества представлен ниже.

В некотором смысле процедура обмена недвижимостью намного безопаснее, чем купля-продажа:

• Нет необходимости волноваться о том, как наиболее безопасно передать денежные средства продавцу.
• Продавцу не придется беспокоиться, являются ли купюры настоящими в том случае, когда речь идет о наличных.
• Нет проблемы временного характера с долгими переводами средств на счет продавца через банк. Условия договора мены недвижимого имущества рассмотрим ниже.

Налоги

Неоспоримое преимущество подобной сделки - это также отсутствие необходимости платить НДФЛ во время обмена равнозначными объектами по недвижимости.

Но одновременно с этим, это еще и недостаток, так как нет возможности использовать налоговые вычеты, что можно было бы сделать при продаже квартиры.

То есть, по договору мены недвижимого имущества налоги не выплачиваются.

Важно отметить, что, несмотря на использование похожих слов "обмен" и "мена" как синонимов, юридически они не являются одним и тем же:

• К примеру, понятие «обмен» имеет отношение к муниципальным жилым площадям, их граждане имеют договор о социальном найме, либо ордер на квартиру в том случае, когда помещение еще при советской власти было получено родителями, либо же бабушками и дедушками, а с ходом времени в силу разных обстоятельств не были переоформлены документы.
• Термин «мена» применяется при обозначении сделок с квартирами, которые были приватизированы, а у их владельцев есть свидетельства, подтверждающие их собственность.

Обменивать жилье, которое уже является приватизированным, на муниципальное или наоборот, никак не удастся, так как, начиная с 2005 года, подобные сделки были запрещены. Возможно заключение договора мены недвижимого имущества между юридическими лицами.

Важные нюансы соглашений

Таких нюансов всего два, но без них процедура мены квартиры будет невозможна:

• Важно обязательно указать предмет соглашения. Следует назвать точные характеристики касательно жилья, подлежащего обмену, чтобы по ним можно было в любой момент определить объект недвижимости. Абсолютно все цифровые сведения дублируют в скобках прописью, что необходимо сделать, чтобы не возникало каких-либо разночтений. Форма договора мены недвижимого имущества должна строго соблюдаться.
• Указываются лица, которые вправе пользоваться квартирой. К ним имеют отношение все прописанные на конкретной площади люди. В договоре также важно указывать временные ограничения, согласно которым, они обязаны будут сняться с учета.

Пример договора мены недвижимого имущества может помочь в оформлении.

Прочие дополнительные требования к соглашениям

Все прочие условия имеют отношение к дополнительным. Но это вовсе не означает, что их можно опускать. Итак, к данным требованиям обычно относятся:

Указание стоимости на жилье и дополнительные платы по сделке

Некоторые нюансы договора мены недвижимого имущества между физическими лицами рассмотрим ниже.

Если квартиры стоят абсолютно одинаково, то в этом случае все просто. Нужно указать лишь цену и подчеркнуть, что сделка происходит без внесения доплаты.

При разнице в цене указывают стоимость на жилье, а также доплату, размер которой напрямую зависит от решения обеих сторон. Также следует отметить в соглашении, каким образом и в какие временные рамки одна сторона обязана передать деньги другой.

С этой суммы тот, кто ее получает, обязан будет оплатить НДФЛ. А тот, кто выдал доплату, имеет право требовать налоговый вычет. Разумеется, - это актуально, когда сторона обладала обмениваемой квартирой более трех лет.

Подобное будет возможно лишь в том случае, когда были предоставлены бумаги, которые подтвердили передачу денег по сделке.

Вот почему не стоит выбрасывать расписки либо платежные поручения, когда происходит безналичное перечисление платы, они непременно пригодятся.

Процесс определения фактической стоимости

Так как фактическая стоимость определяется гражданами, при осуществлении сделки между хорошими знакомыми и близкими родственниками, можно отразить в договоре, что дополнительной платы не будет, и далее передавать недвижимость без каких-либо документов. Но даже со стороны самых лучших знакомых возможно предательство и они могут кинуть, не отдав деньги, в такой ситуации вы ничего не сможете доказать.

Помимо этого, очень легко нажить проблемы с налоговыми органами. В случае, если размер доплаты небольшой, к примеру, пятьдесят-сто тысяч рублей, можно пойти на риск и не отражать ее показатель в соглашении. Но, когда старую хрущевскую квартиру вдруг обменивают на благоустроенную недвижимость в новостройке, тут уже любой догадается, что доплата должна быть произведена. Российский реестр имеет право не пропускать такую сделку и налоговая также ею, скорее всего, заинтересуется. Вот почему доплату в крупных размерах следует оформлять должным образом в договоре мены недвижимого имущества.

Регистрация соглашения в нотариальном порядке

Без таковой можно обойтись лишь, если вы точно уверены в порядочности противоположной стороны, а также в своем знании законов, тогда можно просто пойти и подписать договор.

Но все же лучше будет не экономить на нотариальных услугах:

Условия расторжения сделки

Существует два способа, чтобы расторгнуть соглашение мены на недвижимость:

• в рамках обоюдного согласия;
• в порядке, установленном законодательством.

По обоюдному согласию соглашение можно будет расторгнуть в двух следующих случаях:

• Если желание, чтобы все вернулось на свои места, появилось у обеих сторон сделки одновременно. В этой ситуации никаких проблем не возникнет и договор будет расторгнут, и каждый вернет себе свою жилую площадь.
• Когда инициатива расторжения соглашения появилась у одной стороны. В этом случае следует составить требование в письменном виде к оппоненту договора, где нужно будет указать причину, почему возникла необходимость его расторжения. В течение тридцати дней вторая сторона обязана определиться, согласна она на это пойти, либо нет. Если согласие все же будет достигнуто, то сделка расторгается, по правилам вышеприведенной ситуации.

Основания для расторжения

В том случае, если стороны так и не пришли к обоюдному согласию по расторжению проведенной сделки необходимо обратиться в суд и указать в иске все основания расторжения.

Среди таковых могут присутствовать:

• Несоблюдение соглашения другой стороной.
• Значительные изменения обстоятельств. Подобное возможно тогда, когда истец знает о возможности наступления чего-то такого, что может помешать довести сделку до конца, например, если жилая площадь пострадала от пожара до заключения договора, а контрагент знал об этом, но не сообщил второй стороне.
• Договор был подписан одной из сторон под давлением, либо по принуждению.
• Одна сторона в чем-то обманула другую, например, в договоре указано, что на жилье никто не имеет прав, хотя на самом деле недвижимость находится в залоге у банка по причине ипотеки.
• В договоре (образец составления договора мены мы привели) присутствуют существенные опечатки, которые оказывают влияние на его выполнение, к примеру, неправильно указаны номер квартиры и ее адрес. Подать иск в суд можно в течение одного года или трех в зависимости от того, почему происходит расторжение проведенной сделки.
• Кроме перечисленных условия для расторжения, непосредственно в самом тексте соглашения могут присутствовать любые другие веские основания, к примеру, ненадлежащее соблюдение какого-либо из пунктов.

Обмен жилых домов как один из видов сделок по мене

Соглашения мены жилых домов являются одной из разновидностей договора мены. Уникальность такого документа заключается в том, что предметом проводимой сделки выступают объекты недвижимости, которые прочно связаны с землей.

Мена жилого помещения, которое расположено на земельном участке, осуществляется лишь в паре с земельным участком. Собственник имеет полное право передавать противоположной стороне не только сам участок, на котором стоит недвижимость, но и землю любой площади, прилегающей к нему в том случае, если она не занята какими-либо другими строениями.

Права пользования землей

Для граждан на данный момент времени существуют 2 права использования земельного участка:

• аренда;
• право на собственность.

В ситуациях, когда земельные территории под жилыми домами, подлежащими обмену, находятся в собственности сторон, то на основе соглашения мены недвижимости в федеральной службе регистрации осуществляется передача права собственности на земельную территорию и здание.

Но, если земельный участок у одной стороны существует в рамках прав аренды в пользовании, то обмен жилыми помещениями будет проводиться без данного земельного участка. Новый хозяин здания после процесса регистрации и перехода права на жилой дом, как уже новый владелец аренды земельного участка будет проводить переоформление в уполномоченном органе местного самоуправления.

Бывший владелец переданной недвижимости тоже должен будет обратиться в уполномоченный орган с заявлением об отказе от прав аренды на земельную территорию, которая ранее ему принадлежала. Соглашение мены жилых домов, которое выступает основой для регистрации в рамках закона прав собственности на помещение и земельный участок, который оно занимает, должен включать в себя все необходимые элементы регистрируемых правоотношений, таких как, например, объект, субъект и полномочия.

Договор мены недвижимого имущества на движимое имущество

По закону можно обменять недвижимость на движимое имущество (к примеру, автомобиль). Стороны обязаны предупредить друг друга о недостатках имущества, которое подлежит обмену, о правах третьих лиц на него (нанимателя, залогодержателя и т. д.) .

Мы рассмотрели основные условия договора мены недвижимого имущества.

Договор мены недвижимого имущества – двухсторонняя сделка, позволяющая осуществить обмен одного имущества на другое на взаимовыгодных условиях. Особенностью данной сделки является то, что обе её стороны одновременно выступают и продавцами и покупателями недвижимости.

И в чём самый большой плюс сделки мены, так это в том, что обе стороны в результате приобретают имущество более выгодно: с лучшими характеристиками, параметрами. Или же вовсе – обмен недвижимости по договору мены может быть произведён на совершенно любой другой объект, не обязательно недвижимый, например, транспортное средство.

Особенности сделки мены

Договор мены заключается по такому же принципу, что и договор купли-продажи. Соответственно договор мены направлен на отчуждение имущества безвозвратно для каждой стороны. При этом каждая сторона является продавцом своей собственности и одновременно приобретателем другой собственности.

До сделки стороны должны известить друг друга обо всех недостатках, которые имеет предмет мены, а также о том, не имеют ли третьи лица права на отчуждаемое имущество.

Непосредственно в момент сделки нотариус проверяет по электронной базе, не находятся ли оба объекта под судебным арестом, залогом или в ипотеке. Если существуют какие-либо ограничения относительно отчуждения, то сделку провести невозможно. Кроме того, обязательным является соблюдение формы договора — письменной. В ином случае сделку можно признать недействительной.

Стороны могут расторгнуть договор мены по обоюдному согласию или по решению суда, однако на то должны быть веские основания.

Документальное оформление обмена

Итак, собственник может обменять любое недвижимое имущество (квартиру, частный дом, дачу) на другое жилье или же транспорт. Также нередко происходит мена жилья на жилье с меньшей площадью плюс автомобиль. В том или ином случае сделка мены должны быть надлежащим образом оформлена: в виде письменного договора, образец можно скачать здесь:

Для того, чтобы договор был заключён в строгом соответствии с законом, лучше, чтобы он был удостоверен нотариально. Если договор мены недвижимого имущества будет оформляться с помощью нотариуса, то образец договора нотариус подготовит самостоятельно.

Для заключения договора понадобиться следующий пакет документов:

• правоустанавливающий документ на недвижимое имущество;
• кадастровый паспорт на жилье;
• нотариальное согласие супруга на отчуждение (на мену) – в случае если объект мены принадлежит супругам на праве совместной собственности;
• выписка из домовой книги;
• справка ЖЭУ о составе семьи;
• отчёт о проведённой рыночной оценке недвижимости;
• паспорт, налоговый номер;
• квитанция об уплате госпошлины.

Такой же список документов должна собрать и вторая сторона сделки, в случае, если будет производиться обмен одной квартиры на другую .

Если же будет происходить обмен квартиры, например, на автомобиль, то понадобятся:

• технический паспорт на автомобиль;
• оценка рыночной стоимости транспортного средства;
• нотариальное согласие супруга на мену автомобиля;
• паспорт и налоговый номер второй стороны.

Стоимость оформления договора

Договор мены недвижимого имущества, который стороны будут удостоверять в нотариальной форме, включает такие расходы, как:

• государственная пошлина по договору;
• услуги нотариуса (нотариальное согласие, разработка образца договора, его удостоверение);
• услуги эксперта-оценщика имущества;
• государственная пошлина за регистрацию права собственности.

Стоит добавить, что договор мены может быть заключён как без доплаты (когда оба объекта считаются равноценными), так и с доплатой (если один из объектов мены – более дорогостоящий). Поэтому, этот нюанс также следует учитывать, подсчитывая расходы по обмену недвижимого имущества.

Ещё одна статья расходов, на которую стоит обратить внимание, — это налог от отчуждения. Налогообложение в этой части может коснуться тех собственников недвижимости, которые владеют имуществом менее трёх лет.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Договор мены занимает значимое место в системе гражданско-правового регулирования.

Исторически, в соответствии с эволюцией товарно-денежных отношений в обществе, мена появляется раньше купли-продажи.

Еще до создания денег существовал прямой обмен вещи на вещь, но и после этого события обменные сделки не утратили своей актуальности.

Основные положения

Нормы о таком виде договоров содержит гл. 31 ГК РФ (ст. 567-571), его смысл раскрывает ст. 567 ГК РФ. Согласно закону, договор мены – документ гражданского права, в соответствии с которым каждая сторона передает в собственность противоположной стороне какое-либо имущество в обмен на другое имущество.

При заключении участники заинтересованы в приобретении в собственность имущества, не используя денежные средства, либо с незначительным их количеством. По умолчанию стоимость обоюдно передаваемого имущества является равной. Если сделка неравноценна, то сторона, передающая имущество меньшей стоимости, доплачивает другой стороне эту разницу деньгами, либо компенсирует иным способом.

Одновременно с совершением участниками сделки, на объекты приобретаются права собственности . После подписания договора сторонами следует его государственная регистрация, однако нотариальное заверение необязательно.
Коммерческая операция обмена часто именуется бартерной сделкой (бартерным обменом, бартером), хотя это понятие не прописано в российском законодательстве.

Виды

Существует несколько видов договоров мены, для удобства их классифицируют. В зависимости от обмена однотипных объектов выделяют:

По субъективному признаку принято деление сделок:

• между физическими лицами,
• юридическими,
• смешанный.

Возможна и более подробная классификация внутри отдельных видов. Например, договор мены недвижимого имущества можно разделить на договор: мены жилых домов; квартир; жилого дома на квартиру и т.д.

Если Вы еще не зарегистрировали организацию, то проще всего это сделать с помощью онлайн сервисов, которые помогут бесплатно сформировать все необходимые документы: Если у Вас уже есть организация, и Вы думаете над тем, как облегчить и автоматизировать бухгалтерский учет и отчетность, то на помощь приходят следующие онлайн-сервисы, которые полностью заменят бухгалтера на Вашем предприятии и сэкономят много денег и времени. Вся отчетность формируется автоматически, подписывается электронной подписью и отправляется автоматически онлайн. Он идеально подходит для ИП или ООО на УСН , ЕНВД , ПСН , ТС , ОСНО.
Все происходит в несколько кликов, без очередей и стрессов. Попробуйте и Вы удивитесь , как это стало просто!

Сходство и отличие от договоров купли-продажи

По содержанию договор мены похож на договор купли-продажи и во многом регулируется правилами последнего. Основное отличие между ними состоит в том, что согласно первому виду соглашений, товар передается другой стороне в собственность не за денежное вознаграждение, а в результате обмена на другой товар.

Иногда мена более удобна, чем купля-продажа, поскольку у заинтересованного лица может не быть или недостаточно денежных средств для приобретения желаемого имущества. Однако он обладает имуществом, интересующим другую сторону, и тогда сделка мены станет возможна.

Договор мены можно рассмотреть в виде 2-х договоров купли-продажи, имеющих одинаковую цену и сроки ее уплаты. Каждая сторона здесь выступает как продавец для передаваемого имущества и как покупатель для имущества получаемого. Такое представление необходимо для понимания договора мены в контексте задач регулирования и налогообложения.

Элементы соглашения

Договор мены универсален и может заключаться с участием любых лиц, признанных субъектами гражданских прав.

Ограничения для договора касаются требований о правоспособности и дееспособности.

В качестве субъектов мены выступают физические лица (реализующие личные потребности), юридические лица (имеющие целью получение прибыли), а также публично-правовые образования (государство, государственные субъекты, муниципальные образования).

Предметом договора мены могут быть как действия каждой стороны по передаче в собственность (для юридических лиц – хозяйственное ведение либо оперативное управление) противоположной стороне какого-либо товара в обмен на иной товар, так и сами товары. К предмету мены не относятся выполнение работ и оказание услуг.

Объектами договора мены признаются недвижимое имущество (квартиры, земельные участки, различные постройки и др.) и движимое имущество (включая ценные бумаги, валюту). В ряде случаев объектами мены признаются корпоративные имущественные права, выраженные акциями, долями участия (в хозяйственных обществах), безналичными деньгами.

Существенные условия включают:

1. предмет договора;
2. наименование и количество товара, который подлежит передаче каждой из сторон.

Договор не может быть заключен, если отсутствует согласование хотя бы одного из них.

Невыполнение условий одной из сторон влечет его расторжение. При этом другая сторона может требовать возмещения убытков из-за неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных условий.

В ГК РФ не содержится никаких требований относительно формы такого договора. Поэтому, между физлицами он может быть заключен как в устной, так и в письменной форме. Если стороной является юридическое лицо, то письменная форма обязательна.

Характеристика и правовое регулирование

Данные соглашения в юридической науке характеризуется как:

• взаимный (в договоре участвуют две стороны);
• возмездный (за исполнение предусмотренных обязанностей каждая сторона получает плату или другое встречное предоставление);
• консенсуальный (для заключения договора требуется соглашение участников со всеми договорными условиями).

Отношения по договору мены регулируются, с одной стороны, правилами договора купли-продажи, а с другой, – специальными правилами, относящимися непосредственно к этому типу договоров. Например, если в договоре мены нет условий, касающихся цены обмениваемых товаров, следует исходить из признания равноценности данных товаров (ст. 568 ГК РФ). Если совершается обмен товарами неравноценными, на сторону, передающую товар стоимостью ниже, чем товар другой стороны, возложена обязанность оплаты ценовой разницы на обмениваемые товары, либо другой компенсации этой разницы. Обмен товаров может быть и не одномоментным (ст. 569 ГК РФ). Моментом права перехода собственности на товары, подлежащие обмену, является исполнение обязательств по передаче этих товаров сторонами друг другу, если не предусмотрено иное (ст. 570 ГК РФ).

Правила заключения договоров купли-продажи, мены и дарения смотрите в данном видеосюжете:

Особенности обмена движимого и недвижимого имущества

Наиболее популярными видами имущества при обменных сделках выступают квартира, земельный участок и автомобиль.

При сделках с недвижимостью иногда договор мены квартиры является наиболее удобным вариантом, поскольку исключает оформление целой цепочки сделок с имуществом при договоре купли-продажи. Это значительно экономит силы и время клиентов при необходимости смены жилища.

Однако следует различать договор мены от договора обмена жилыми помещениями (используемыми по социальному найму).

В случае обмена происходит лишь переход права пользования квартирой, а в ситуации с меной – переход права собственности.

При сделках мены с жилой недвижимостью обязательна государственная регистрация заключенного договора.

В эпоху высокой миграционной мобильности людей большой популярностью пользуются сделки мены недвижимости между разными государствами или международный обмен . Теоретически здесь может быть применим стандартный договор мены, однако существуют некоторые трудности. Непросто согласовать одновременно все нюансы такой сделки – в каждой стране свои правила, сложно добиться одновременности выполнения всех условий. Многие юристы предпочитают не рисковать, и на практике обычно составляются по одному договору купли-продажи для каждого государства.

Договор мены земельного участка во многом схож с соответствующим договором купли-продажи. Он регулируется Гражданским и Земельным Кодексами РФ и подлежит государственной регистрации в регистрационной палате того района, в котором расположены земельные участки.

В сделках мены на земельный участок так же, как и на квартиру, может участвовать недвижимое и движимое имущество. Так, популярен обмен земельного участка часто с дачным строением на нем на квартиру, автомобиль.

Договор мены автомобиля на движимое или недвижимое имущество имеет высокую популярность у населения. Он регулируется посредством Гражданского Кодекса РФ.

Договор в обязательном порядке содержит такие элементы, как:

1. технические и иные характеристики обмениваемого автомобиля;
2. сведения о правоустанавливающем документе на данный автомобиль;
3. характеристики имущества, на которое обменивается автомобиль.

В случае обмена на недвижимость, договор мены автомобиля подлежит государственной регистрации. Регистрация транспортного средства проводится в органах ГИБДД (постановка на учет по месту жительства собственника).

Нюансы, на которые следует обратить внимание

Договор мены какого-либо вида имущества – документ неоднозначный, содержащий ряд нюансов. Проблемы, возникающие при таких сделках, многообразны. Так, сложность при подготовке сделки мены представляет эквивалентная оценка обмениваемых товаров – она должна быть справедливой.

Другая трудность заключается в грамотности составления самого документа. Например, при подписании договора мены жилого помещения, в нем должны содержаться точные сведения об объектах обмена, указания на правоустанавливающие документы, информация об участниках долевой обмениваемой собственности. Необходима проверка юридической чистоты имущества. Особую сложность вызывают многосторонние сделки мены.

Еще одна серьезная проблема касается вопросов налогообложения таких сделок. Часто договор мены используют в целях уклонения от уплаты налогов. Так, если зарплата выплачивается в натуральной форме, неясно, как следует определять зарплатные налоги и взносы. Есть риск неполной выплаты налогов при сделке мены недвижимого имущества, так как участники сделки имеют возможность намеренно занизить его стоимость. Встречаются случаи обмена ценного имущества на вексель какой-либо коммерческой организации, не имеющий финансового обеспечения.

Несмотря на существующие издержки, такой тип сделок выступает одним из наиболее доступных способов, позволяющих гражданам с наименьшими издержками реализовать свои имущественные интересы.

Семинар, посвященный данной тематике, смотрите в следующем видеосюжете: