După punerea în funcțiune a clădirii rezidențiale, proprietarul imobilului semnează certificatul de acceptare a apartamentului și se pregătește să se mute în metri pătrați sau să înceapă lucrările de reparații și finisare. S-ar părea, ce dificultăți ar putea exista în această etapă, deoarece reprezentanții autorităților de reglementare, la semnarea autorizației de punere în funcțiune a casei, au verificat deja totul?
Dar nu, de fapt, prezența acestui permis nu garantează deloc că acționarul nu va întâmpina anumite probleme, a căror rezolvare poate necesita timp, efort și tensiune nervoasă.
Astăzi vom vorbi despre ce „capcane” poate aștepta un acționar în etapa de tranziție la utilizarea locuinței sale și în timpul funcționării acesteia ulterioare.
Dificultăți în înregistrarea drepturilor de proprietate. Ce înseamnă acest lucru?
Unul dintre factorii care nu îi permite acționarului să dispună în totalitate de proprietatea sa imediat după ce și-a acceptat apartamentul și predarea cheilor poate fi lipsa proprietății asupra proprietății. Într-o serie de cazuri, dezvoltatorul se obligă să oficializeze dreptul de proprietate și să înregistreze simultan apartamentul în registrul cadastral. (ca serviciu suplimentar conform DDU).
Dar dezvoltatorul nu se grăbește întotdeauna să-și îndeplinească obligațiile, uneori este benefic pentru companie să întârzie acest proces; Până la înregistrarea drepturilor de proprietate asupra locuinței, dezvoltatorul are dreptul de a dispune de suprafața locală. De exemplu, un dezvoltator poate organiza parcare și poate lua plata, impune rezidenților (prin Codul penal propus de acesta) diverse servicii pentru care locuitorii trebuie să plătească (inclusiv servicii neexecutate). În plus, dezvoltatorul poate aștepta pur și simplu până când rezidenții înregistrează în mod independent proprietatea, iar banii pe care i-au plătit pentru furnizarea acestui serviciu anume nu vor fi returnați.
Care este problema?
Fără proprietatea asupra apartamentului, acționarul nu are de fapt dreptul de a locui în locuință, pe care a plătit-o deja de mult în mod legal, apartamentul este încă proprietatea dezvoltatorului; Adică, deoarece casa a fost acceptată de comisia de stat, puteți locui în această casă, iar dezvoltatorul care deține apartamentele acum (legal) ar putea permite viitorilor proprietari să locuiască acolo (tehnic poate permite oricui să locuiască în apartament). Acționarul, din punctul de vedere al legii, nu poate să facă nici măcar reparații în apartament, dar cel mai rău lucru în această situație este că acționarul nu poate schimba societatea de administrare, iar deseori asta trebuie să facă mai întâi acționarii.
Se întâmplă ca dezvoltatorul să semneze un acord cu societatea de administrare, care ia imobilul de locuit în bilanţ, în condiţii extrem de nefavorabile acţionarilor. Aceștia din urmă, în lipsa drepturilor de proprietate, trebuie să accepte necondiționat toate condițiile societății de administrare, inclusiv plata utilităților la tarife exorbitante, plata serviciilor impuse sau chiar plata serviciilor care nu sunt furnizate.
Astfel, dezvoltatorul îi dă acționarului, care a semnat certificatul de transfer și acceptare, cheile apartamentului și oferă posibilitatea de a locui acolo în condiții nefavorabile. Trebuie recunoscut că într-o astfel de situație dezvoltatorul nu este întotdeauna de vină, de exemplu, uneori administrația locală intervine în acțiunile companiei pentru a o motiva să își îndeplinească obligațiile față de oraș; De exemplu, el cere să se construiască tronsonul promis de drum, o parcare, să se îmbunătățească o parte din teritoriul raionului sau să se construiască un garaj pentru unul dintre funcționari, să se vândă ieftin un apartament - se întâmplă și asta.
Ce să fac?
Dacă apare situația descrisă, acționarul trebuie să se adreseze instanței cu o cerere de recunoaștere a drepturilor de proprietate asupra imobilului. În cazul în care instanța decide că acționarul are drepturi depline asupra acestui apartament(și șansele sunt foarte mari, deoarece situația este evidentă)
, atunci Rosreestr va fi obligat să efectueze procedurile corespunzătoare, iar acționarul va deveni proprietar deplin al proprietății. Atunci când mergeți în instanță, împreună cu cererea, trebuie să depuneți o copie a actului dvs. de identitate și o copie a contractului cu dezvoltatorul(DDU)
, precum și copii ale documentelor de plată care confirmă faptul decontărilor în temeiul acordului.
Imobilul de locuit nu acceptă societatea de administrare. Cauze și posibile consecințe Acum să ne uităm la o situație ușor diferită. S-ar părea că totul este grozav, casa a fost dată oficial în funcțiune, imobilului i s-a dat o adresă poștală, apartamentele au fost înscrise în registrul cadastral și proprietarii apartamentelor au și drepturi de proprietate. Dar este imposibil să începeți renovarea și să locuiți, deoarece apartamentele nu au încălzire, apă sau electricitate. Societatea de administrare refuză să accepte casa în cărți, deoarece dezvoltatorul nu a finalizat toată lucrarea, iar clădirea este într-o stare care nu permite folosirea acesteia.
Faptul că casa a fost predată de dezvoltator și pusă în funcțiune nu înseamnă că până atunci dezvoltatorul a finalizat deja toată lucrarea.
Din punctul de vedere al logicii simple, așa ar trebui să fie - este greu de imaginat că o comisie de stat poate accepta o clădire neterminată, permițând astfel oamenilor să locuiască acolo. Exact asta cred detinatorii de actiuni, dar de fapt, procedura de predare a unei case include anumite nuante.
Care este problema?
Predarea unei case către un dezvoltator este o procedură destul de complicată, iar întârzierile apar adesea în această etapă. Dezvoltatorul trebuie să elimine din nou și din nou deficiențele specificate în instrucțiunile reprezentanților diferitelor organisme de reglementare ale statului. (inspectie la incendiu, serviciu gaz, supraveghere energetica, statie sanitara si epidemiologica, control constructii si arhitectura). Cu toate acestea, reprezentanții structurilor enumerate nu verifică totul, ei sunt în principal interesați dacă oamenii vor locui în siguranță în această casă.
Cu toate acestea, conceptele de „siguranță” și „confort” sunt concepte complet diferite, prin urmare, chiar și după ce dezvoltatorul primește permisiunea de a pune în funcțiune casa, următoarele pot fi efectuate:
Lucrare de finisare– în principiu, majoritatea apartamentelor sunt închiriate fără finisaje în baza unui contract. Cu toate acestea, acest lucru nu se aplică, de exemplu, în zona locală, legea permite dezvoltatorului să finalizeze lucrările relevante după ce a transferat apartamentul către acționar;
Lucrări de punere în funcțiune. Acestea sunt sisteme generale de control al clădirilor și contabilitate (alimentare cu apă, consum de energie electrică etc.), se verifică ventilația, lucrări similare pot fi efectuate și după punerea în funcțiune a casei.
Este greu de imaginat că un acționar ar accepta un apartament în care este imposibil să verifici funcționarea utilităților, (din cauza lipsei de resurse), unele lucrari nu au fost inca finalizate, unde in curte este mizerie in loc de zona amenajata. Dar, în unele cazuri, dezvoltatorii reușesc să închirieze astfel de locuințe.
- Astfel, acționarul este interesat să finalizeze cât mai repede lucrările de finisare, astfel încât să poată accepta oferta dezvoltatorului și să accepte apartamentul, mai ales dacă această ofertă a fost primită cu mult înainte de data specificată în contract. Însuși faptul că casa a fost deja pusă în funcțiune, posibilitatea de a obține un apartament înainte de termen (aceasta înseamnă că dezvoltatorul nu numai că a respectat termenele limită, ci și a finalizat lucrările înainte de termen)- toate acestea îl fac pe acționar să se gândească că, desigur, dezvoltatorul va finaliza foarte curând construcția.
- Într-o altă situație, de exemplu, acționarii, speriați de termenele prelungite (pentru un an, doi sau mai mult) profitați de prima ocazie pentru a obține o locuință. Acest lucru se întâmplă atunci când, în locul unei firme falimentare, lucrările de construcție sunt finalizate de o altă organizație, mai ales dacă are loc o schimbare de firme. (căutarea de fonduri, restructurarea împrumuturilor bancare, obținerea de fonduri din fondul de rezervă, proceduri de faliment, vânzarea activelor unei firme de construcții falimentare etc.) durează câțiva ani. În această situație, o soluționare judiciară a problemei, din motive evidente, nu poate afecta în niciun fel viteza proceselor descrise, așa că acționarii sunt sortiți să accepte totul „ca atare”, iar apoi să rezolve singuri problemele.
Ce să fac?
Indiferent de motive, apartamentele din clădire sunt nepotrivite pentru utilizare, iar într-o astfel de situație, corectarea singur a defectelor poate fi destul de costisitoare, ca urmare costul locuinței va crește semnificativ. Prin urmare, nu trebuie să acționați în grabă, mai ales că după semnarea certificatului de acceptare, nu va fi ușor să influențați cumva dezvoltatorul pentru a corecta situația.
Chiar dacă aveți motive serioase să credeți că dezvoltatorul își va îndeplini toate promisiunile sau dacă sunteți nerăbdător să înregistrați proprietatea asupra apartamentului, la semnarea actului, nu uitați să indicați toate lucrările care nu au fost efectuate sau care ar putea nu se verifică (din lipsă de apă, electricitate etc.).
Acum nu mai rămâne decât să urmărim cum se desfășoară evenimentele. Dacă dezvoltatorul finalizează toată lucrarea - grozav, dar dacă nu - rețineți că legea îl obligă să elimine toate defectele în termenul indicat în fișa de control. Dacă nu a fost specificat un termen limită la semnare, atunci dezvoltatorul trebuie să corecteze totul în termen de trei luni. Dacă lucrarea nu a fost finalizată la timp, mergeți imediat în instanță, va fi mai bine dacă reușiți să ajungeți la o înțelegere cu aceiași proprietari și să depuneți o acțiune colectivă.
Ansambluri rezidentiale puse in functiune
Am selectat mai multe ansambluri rezidențiale din Moscova și din regiune care au fost deja puse în funcțiune. Printre acestea, veți găsi cu siguranță o opțiune interesantă pentru dvs.: faceți clic pe fotografia care vă place din carusel și aflați detalii despre ansamblul rezidențial care vă place!
Probleme cu calitatea locuințelor. Posibile dificultăți la reparațiile în garanție
În timpul acceptării, deținătorul de capital poate să nu observe unele neajunsuri și, cu siguranță, nu va putea determina calitatea muncii ascunse fără echipamente speciale. Dacă, de exemplu, se poate determina vizual sau folosind instrumente de măsurare că pereții sunt curbați sau există diferențe semnificative la îmbinările plăcilor de podea, atunci este mai dificil să se determine ce sarcini poate suporta sistemul electric.
Care este problema?
După înregistrarea dreptului de proprietate asupra locuințelor (chiar și după un an sau doi) Pot apărea defecte, cum ar fi izolarea slabă a spațiilor rezidențiale de factorii climatici (înghețarea pereților), munca nesatisfăcătoare a utilităților etc. Chiar dacă totul a fost deja semnat cu mult timp în urmă, proprietarul imobilului poate cere dezvoltatorului să elimine neajunsurile, în conformitate cu legea, contractul. (doar DDU) trebuie să conțină o clauză de garanție.
Dezvoltatorul este obligat să facă tot ce este necesar pentru a elimina deficiențele în termen de cinci ani, poate face acest lucru în mod voluntar sau în conformitate cu o hotărâre judecătorească.
Cu toate acestea, merită să înțelegeți că nu este profitabil pentru dezvoltator să efectueze orice lucrare gratuit, prin urmare, cel mai adesea, compania va aștepta pur și simplu declarația dvs. de revendicare și apoi va insista și va dovedi că problemele au apărut ca un rezultat al funcționării necorespunzătoare a sediului, încălcarea tehnologiei în timpul reparațiilor etc.
Separat, merită menționate crăpăturile de pe pereți. Fisurile pot indica faptul că fundația a fost pusă cu încălcarea standardelor tehnologice, iar consecințele în acest caz în timp pot fi foarte grave, până la prăbușirea plăcilor de podea. (cu tot ce presupune).
Ce să fac?
Pentru ca instanța să ia partea deținătorului de capital, vor fi necesare argumente serioase, cum ar fi rezultatele unei examinări de construcție (unele companii oferă astfel de servicii). În consecință, reclamantul este obligat să plătească pentru munca experților, iar această plăcere nu este deloc ieftină.
În plus, proprietarul își poate exercita dreptul numai dacă la momentul problemelor firma de construcții continuă să existe. Dacă compania dă faliment sau se închide din alte motive, pur și simplu nu va fi nimeni care să facă pretenții. Prin urmare, atunci când alegeți un dezvoltator, este mai bine să acordați preferință unei companii care are o istorie - o istorie bună, fără construcție pe termen lung și numeroase procese. (am scris deja despre cum să verificăm istoricul și fiabilitatea unui dezvoltator într-un articol separat).
Încălcarea standardelor de mediu. Locuință periculoasă
Pe lângă problemele asociate cu calitatea lucrărilor de construcții efectuate, acționarul poate întâmpina probleme precum radiația de fond crescută, prezența radiațiilor electromagnetice puternice și nivelurile în exces de compuși în aer periculoși pentru oameni, cum ar fi amoniacul și formaldehida. . (pot fi emise de materiale de construcție de calitate scăzută).
Ce să fac?
În cazurile de mai sus, dezvoltatorul este pur și simplu incapabil să facă nimic, chiar dacă și-a dorit cu adevărat. Singura cale posibilă de ieșire din situație este să mergi în instanță (cu rezultatele corespunzătoare ale expertizei în construcții). Dacă, de exemplu, parametrii de mediu sunt depășiți, dar tot nu reprezintă o amenințare directă pentru viață și sănătate (acest lucru este determinat de experți pe baza standardelor valabile în prezent), puteți cere despăgubiri de la dezvoltator. Dar dacă examinarea arată că excesele sunt foarte grave, este pur și simplu necesar să se ceară de la dezvoltator rambursarea integrală a sumei plătite pentru locuință, precum și despăgubiri pentru prejudiciul moral și material.
Concluzie
Din păcate, cei mai mulți dintre cei care se află în proces de alegere a unei noi clădiri nici măcar nu sunt conștienți de existența multor dintre problemele enumerate. Prin urmare, în concluzie, am dori să vă reamintim că, alături de astfel de criterii de alegere a locuințelor de la un dezvoltator, cum ar fi prețul, locația, comoditatea de planificare și alți factori, merită să analizați activitățile dezvoltatorului.
Astfel, este puțin probabil ca o companie mare cu o istorie bună să se zgățească cu calitatea materialelor de construcție sau să adopte o abordare neglijentă a controlului calității. Apariția negativității în rândul clienților și diseminarea acesteia pe internet poate duce rapid la o scădere a cererii pentru serviciile dezvoltatorului, riscurile reputaționale sunt prea mari; Dacă o clădire nouă a fost deja selectată, acordați atenție performanțelor anterioare ale dezvoltatorului, căutați recenzii și utilizați toate sursele disponibile unde puteți găsi informații utile. Mai multe detalii despre cum să studiezi activitățile unui dezvoltator sunt scrise în articolul „Crede sau nu. Cum să înțelegeți dacă un dezvoltator este de încredere.”
Igor Vasilenko
Marea majoritate a tuturor întrebărilor pe care acționarii le pun avocaților noștri sunt legate de încălcarea termenelor limită pentru livrarea unui bloc de locuințe. Ce ar trebui să facă un acționar dacă dezvoltatorul întârzie să livreze apartamentul? Cum să vă protejați drepturile? Atenţie! Acest articol este relevant doar pentru acordurile de participare la construcții partajate și nu este potrivit pentru cazurile de cumpărare de apartamente în cooperative de locuințe. Sancțiunea conform 214-FZ nu se aplică apartamentelor achiziționate prin participarea la o cooperativă de locuințe.
Cum se stabilește data livrării apartamentului?
Termenul limită de transfer al construcției de acțiuni finalizate este întotdeauna prevăzut în termenii acordului scris de participare la construcția comună. Legea nu reglementează modul de stabilire a acestei perioade. Principalul lucru este că este același pentru toți acționarii unui anumit bloc de apartamente sau a secțiunii sale de bloc.
Acordurile de participare la capitaluri proprii includ de obicei 2 termene limită principale - termenul de punere în funcțiune a casei (eliberarea permisului de punere în funcțiune) și termenul de transfer al apartamentului către acționar. Conform legii, dezvoltatorul nu are dreptul de a ceda apartamente acţionarilor până când administraţia locală nu a acceptat casa şi a eliberat dezvoltatorului permisiunea de a intra. Adică, mai întâi casa este dată în funcțiune, apoi apartamentele finite sunt transferate deținătorilor de capital. Prin urmare, atunci când încheie un contract, acționarul ar trebui să acorde atenție pe perioada transferului apartamentului.
Termenul limită pentru transferul unui apartament poate fi determinat în diferite moduri:
- data exactă - de exemplu, „cel târziu până la 31 decembrie 2014”. Cu această opțiune, întârzierea transferului apartamentului este considerată de a doua zi - adică de la 01.01.2015;
- desemnarea blocului - de exemplu, „în trimestrul 3 al anului 2014”. Trimestrul 3 al anului 2014 durează de la 01.07.2014 până la 30.09.2014 inclusiv. Prin urmare, întârzierea va începe din a doua zi după încheierea trimestrului, adică din 10.01.2014;
- în funcție de perioada de obținere a permisiunii de comisionare - de exemplu, „Data limită estimată pentru obținerea permisului de punere în funcțiune este trimestrul I 2015. Apartamentul este transferat actionarului in termen de 30 de zile de la data primirii autorizatiei de punere in functiune.”. Cu această opțiune, vom stabili mai întâi termenul limită pentru obținerea permisului de mutare (până la 31 martie 2015 inclusiv), și vom adăuga 30 de zile pentru transferul apartamentului (până la 30 aprilie 2015 inclusiv). În total, întârzierea va începe din 05.01.2015.
Despre termenii planificați (nu garantați de dezvoltator).
Dezvoltatorii vicleni scriu adesea în acordurile de participare la acțiuni că termenul limită pentru transferul apartamentului este „indicativ”, „planificat”, „nu este garantat de dezvoltator” și se poate schimba. Practica noastră judiciară confirmă că astfel de clauze nu sunt luate în considerare de instanță, întrucât dezvoltatorul nu poate amâna unilateral data de finalizare.
Ce se întâmplă dacă termenul limită de livrare a apartamentului este ratat?
Conform legii „Cu privire la participarea la construcția comună”, dezvoltatorul este obligat notifica in scris actionarul ca constructia casei nu respecta termenele prevazute in contract. Dezvoltatorul trebuie să vă transmită această notificare împotriva semnăturii sau să o trimită prin scrisoare recomandată cu notificare. Legea stabilește și termenul limită pentru transmiterea unei astfel de notificări - cu cel puțin 2 luni înainte de termenul stabilit prin contract. În practică, notificarea de reprogramare nu este întotdeauna trimisă.
Prin lege, dezvoltatorul, împreună cu o notificare de reprogramare, trebuie să vă trimită propunerea de modificare a contractului. În practică, dezvoltatorul vă poate oferi să semnați un acord suplimentar la acordul de amânare a transferului apartamentului.
Este acționarul obligat să semneze un acord pentru modificarea termenului de transfer al apartamentului?
Nu, nu trebuie. Legea „Cu privire la participarea la construcția comună” spune că problema modificării acordului de participare comună este reglementată de Codul civil al Federației Ruse (Codul civil al Federației Ruse). Și Codul civil spune că modificările la contract sunt posibile în primul rând prin acordul părților. Întrucât dumneavoastră, acționar, sunteți parte egală la acord, puteți decide singur dacă modificarea acordului în ceea ce privește amânarea datei de livrare a apartamentului este benefică pentru dvs.
Desigur, uneori amânarea termenului limită pentru transferul unui apartament poate fi convenabilă pentru acționar. De exemplu, dacă ați cumpărat un apartament în rate și sunteți obligat să plătiți plata finală pentru apartament la transferul acestuia, dar nu aveți încă suma necesară. Deși mult mai des se întâmplă invers: acționarul este interesat de livrarea rapidă a apartamentului, deoarece obligat să locuiască cu rude, într-un apartament închiriat și să suporte alte neplăceri. În acest caz, nu este necesară semnarea unui acord suplimentar la contract.
Ce se întâmplă dacă acționarul a semnat totuși un acord de amânare a transferului apartamentului?
Dezvoltatorul va avea dreptul de a vă transfera apartamentul în noua perioadă specificată în contractul adițional. Adică termenul din contractul inițial nu va fi luat în considerare. Aceasta înseamnă că nu veți putea cere o penalizare pentru livrarea cu întârziere a apartamentului (cu excepția cazului în care, desigur, dezvoltatorul încalcă noul termen).
Cum se dovedește că dezvoltatorul întârzie să livreze casa?
Încălcarea termenelor pentru transferul acțiunilor suplimentare se dovedește cu ajutorul certificatului de acceptare a apartamentului:
- opțiunea 1 - pur și simplu nu aveți încă un astfel de act. Asta inseamna ca apartamentul nu ti-a fost inca predat si dezvoltatorul nu si-a indeplinit obligatiile;
- opțiunea 2 - aveți un certificat de transfer și acceptare cu o dată ulterioară celei specificate în contractul de participare la acțiuni.
Vă rugăm să rețineți că, în acest caz, îndeplinirea la timp a obligațiilor de cedare a apartamentului trebuie dovedită de dezvoltator.
Ce să faci dacă nu ai încă permisiunea de a intra, dar dezvoltatorul deja te obligă să semnezi un certificat de transfer și acceptare?
În practică, dezvoltatorii se pot oferi să semneze astfel de acte dacă casa în sine este în general gata de livrare, iar problemele cu obținerea permisului de intrare sunt legate de amenajarea zonei locale și deficiențe similare. Dezvoltatorul vă poate da cheile și vă poate permite accesul în apartament.
Cu toate acestea, un astfel de act va fi considerat nul deoarece este contrar legii: Nu puteți transfera un apartament fără permisiunea de a intra. Chiar dacă actul este semnat, nu veți putea să înregistrați drepturi de proprietate pe baza acestuia și să deveniți proprietarul deplin al apartamentului dumneavoastră. În acest act, cel mai probabil, nu se va scrie despre înțelegerile tale finale reciproce cu dezvoltatorul cu privire la o posibilă modificare a suprafeței apartamentului, deoarece ITO nu va putea încă să facă măsurători ale apartamentelor și scrieți planuri tehnice pentru ei.
Dacă totuși ați semnat un astfel de act de transfer și acceptare, puteți contesta validitatea acestuia în instanță - atunci când luați în considerare cererea dumneavoastră împotriva dezvoltatorului cu privire la întârzierea livrării casei și cereți instanței să încaseze o penalitate la data semnării actului final. .
Ce să faci dacă dezvoltatorul întârzie livrarea apartamentului?
1. Scrieți o reclamație dezvoltatorului.
În cererea dumneavoastră, puteți solicita transferul apartamentului, plata unei penalități pentru transferul cu întârziere a apartamentului, precum și despăgubiri pentru pierderile dumneavoastră (de exemplu, cheltuieli pentru închirierea unui apartament închiriat). Vă rugăm să rețineți că toate pierderile dvs. trebuie să fie documentate. Dacă aveți nevoie de rambursarea costurilor pentru un apartament închiriat, asigurați-vă că atașați la cererea dumneavoastră o copie a contractului de închiriere și a documentelor de plată (ordine de plată, chitanțe etc.). Dacă este posibil, pregătiți și dovezi că nu dețineți sau folosiți niciun alt apartament sau cameră.
2. Predați creanța dezvoltatorului.
Reclamația este predată contra semnăturii pe copia dvs. a revendicării sau trimisă dezvoltatorului prin poștă recomandată cu notificare. Asigurați-vă că salvați copia reclamației cu ștampila de primire a dezvoltatorului sau chitanțele poștale pentru trimiterea revendicării și a notificării poștale.
Când ar trebui să depun o reclamație?
Este posibil înainte de semnarea certificatului de transfer și acceptare, este posibil după. Dacă depuneți o cerere înainte ca apartamentul să fie transferat în baza actului, indicați în acesta cuantumul penalității pentru 1 zi de întârziere, calculați penalitatea ca referință în ziua depunerii cererii și solicitați plata penalității în data de ziua în care apartamentul se transmite sub act. Dacă depuneți o cerere după ce actul a fost semnat, atunci indicați imediat într-o sumă fixă, pe baza întârzierii efective.
3. Mergeți în instanță.
Dacă dezvoltatorul nu a răspuns la reclamația dvs. sau nu a oferit o modalitate acceptabilă de soluționare a litigiului, vă recomandăm să mergeți imediat în instanță cu o cerere pentru protecția consumatorilor. Pe lângă cerințele din plângere, puteți adăuga despăgubiri pentru prejudiciul moral (determinați suma la discreția dvs.) și o amendă în conformitate cu partea 6 a articolului 13 din Legea „Cu privire la protecția drepturilor consumatorilor” pentru nerespectarea obligațiilor voluntare. procedura pentru satisfacerea cerintelor consumatorilor.
Poate dezvoltatorul, din cauza întârzierii sale, să anuleze plata mea suplimentară pentru contoare suplimentare sau cheltuieli de până la 3% pentru punerea în funcțiune a casei?
Poate, dar nu trebuie să o faci. În caz de întârziere în livrarea casei, astfel de plăți suplimentare nu sunt anulate automat. Din păcate, asigurările verbale din partea dezvoltatorului nu sunt suficiente. Prin urmare, va trebui să convingeți dezvoltatorul să semneze un acord suplimentar la contract. Într-un astfel de acord, este necesar să se includă o clauză privind excluderea din acordul de participare la acțiuni a condiției de plată suplimentară pentru modificarea suprafeței și rambursarea cheltuielilor dezvoltatorului.
Dacă nu ați reușit să convingeți dezvoltatorul, atunci clauza privind plățile suplimentare va continua să se aplice. Aceasta înseamnă că va trebui să plătiți dezvoltatorului sumele necesare. In caz de neplata le va putea recupera de la dumneavoastra in instanta. Indiferent de aceste plăți suplimentare către dezvoltator, vă puteți prezenta cererea pentru protecția consumatorilor.
Ce să faci dacă certificatul de transfer și acceptare conține o notă în care se menționează că acționarul nu are pretenții cu privire la momentul transferului apartamentului?
Putem propune următorul plan de acțiune:
- Scrieți o declarație scrisă către dezvoltator, solicitând modificări ale textului certificatului de transfer și acceptare,întrucât aveți plângeri cu privire la momentul livrării casei. De asemenea, puteți include această cerință într-o cerere de plată a unei penalități. Această declarație/revendicare trebuie să fie înmânată dezvoltatorului împotriva semnăturii de pe copie.
- Așteptați reacția dezvoltatorului. Amintiți-vă de termenul limită pentru semnarea certificatului de transfer și acceptare - acesta este de 7 zile lucrătoare de la data primirii mesajului dezvoltatorului despre pregătirea obiectului pentru transfer (conform articolului 8 din Legea federală privind participarea la construcția comună) sau altul perioada (conform termenilor contractului DDU).
- Semnează certificatul de acceptare al apartamentului cu rezervare, dacă dezvoltatorul nu face modificări la certificatul de transfer și acceptare și nu aveți motive pentru a refuza semnarea (de exemplu, defecte nerezolvate).
Rezervarea se face în toate copiile actului după semnătura dumneavoastră:
„Există pretenții pentru plata unei penalități pentru transferul cu întârziere a apartamentului pentru perioada de la ___ la _____. Semnătura, Numele, I.O., data.”
Voi avea probleme la înregistrarea drepturilor de proprietate cu un astfel de act?
Legea federală privind înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare prevede că documentele care au ștersături sau completări, cuvinte tăiate și alte corecții nespecificate în ele, documentele executate cu creion, precum și documentele cu daune grave care nu permit interpretarea fără ambiguitate a acestora. conținut (partea 3 a articolului 18).
Ordinul Ministerului Justiției al Federației Ruse nr. 184 din 1 iulie 2002 (Recomandări metodologice privind procedura de înregistrare de stat a drepturilor imobiliare și tranzacțiile cu acesta) explică faptul că completările, ștersăturile, cuvintele tăiate și alte corecții în documentele trebuie specificate (clauza 3 din articolul 18 din lege), inclusiv confirmate prin semnătura persoanelor (persoanelor), de exemplu, participanții la tranzacție care au semnat documentul.
Adică dacă înregistrarea este agreată și confirmată prin semnătura dumneavoastră, actul trebuie acceptat.
1. Casa nu a fost data in functiune. Trebuie să plătesc pentru eliminarea RSU?
Avocat Cherednichenko V.A., 193043 răspunsuri, 73680 recenzii, pe site din 12.05.2015
1.1. Dacă nimeni nu locuiește în casă, atunci nu trebuie să plătiți. Dacă locuiești acolo, atunci trebuie să plătești.
2. Trebuie să plătesc impozit dacă casa nu este încă pusă în funcțiune?
Avocat Dmitrikova L.V., 8191 răspunsuri, 4403 recenzii, pe site din 12.02.2016
2.1. Codul fiscal al Federației Ruse Articolul 400. Contribuabili
Contribuabilii (în continuare în prezentul capitol - contribuabili) sunt persoanele fizice care au dreptul de proprietate asupra proprietății recunoscute ca obiect de impozitare în conformitate cu articolul 401 din prezentul Cod.
Obiectele de construcție neterminată sunt recunoscute ca obiect de impozitare pentru impozitul pe proprietate al persoanelor fizice (articolul 401 din Codul fiscal).
Dacă obiectul nu este înregistrat până la finalizarea lucrărilor de construcție. În acest caz, persoanele fizice nu vor trebui să plătească impozit pe proprietate. Cele mai bune urări.
3. Ce tipuri de contracte se incheie intre parti daca casa nu este data in exploatare?
Avocat Egorova E. A., 52851 răspunsuri, 29581 recenzii, pe site din 26.05.2016
3.1. Buna ziua, inainte de punerea in functiune a locuintei trebuie incheiat un acord de participare sau de cesiune a dreptului de creanta (cesiune).
Mult succes si toate cele bune.
Avocat Iskibaeva E. Yu., 24071 răspunsuri, 13069 recenzii, pe site din 01.05.2017
3.2. Buna ziua! Pe cine te referi prin petreceri? Care este relația dintre aceste părți?
Aș îndrăzni să sugerez că întrebați într-o manieră voalată despre acționar și dezvoltator. În acest caz, se încheie un acord privind participarea comună la construcție.
4. Pot executorii judecătorești să sechestreze o casă nouă care nu a fost dată în funcțiune?
Avocat Bochkarev A.V., 261 răspunsuri, 117 recenzii, pe site din 19.05.2016
4.1. Executorii judecătorești au dreptul de a sechestra orice proprietate, inclusiv toate sursele de venit, cu excepția bunurilor specificate la articolul 446 din Codul de procedură civilă al Federației Ruse.
Colectarea în baza documentelor executive nu poate fi aplicată următoarelor proprietăți deținute de cetățeanul debitor cu drept de proprietate:
spații de locuit (părți ale acestuia), dacă pentru cetățeanul debitor și membrii familiei acestuia care locuiesc împreună în sediul aflat în proprietate, acesta este singurul loc adecvat pentru rezidență permanentă, cu excepția imobilului specificat în prezentul alineat, dacă face obiectul a unei ipoteci și, în conformitate cu aceasta, executarea silită poate fi supusă legilor ipotecare;
(modificată prin Legea federală din 29 decembrie 2004 N 194-FZ)
terenuri pe care sunt amplasate obiectele specificate la alin. doi din prezenta parte, cu exceptia imobilului precizat in prezentul alineat, daca acesta face obiectul unei ipoteci si poate fi executat silit in conformitate cu legislatia privind ipoteci;
(așa cum a fost modificat prin legile federale din 29 decembrie 2004 N 194-FZ, din 2 octombrie 2007 N 225-FZ)
articole de mobilier obișnuit pentru casă și articole de uz casnic, obiecte personale (îmbrăcăminte, pantofi și altele), cu excepția bijuteriilor și a altor articole de lux;
bunuri necesare activităților profesionale ale unui cetățean debitor, cu excepția articolelor al căror cost depășește o sută de salarii minime stabilite de legea federală;
utilizate în scopuri care nu sunt legate de activități comerciale, de creștere, bovine de lapte și de lucru, căprioare, iepuri, păsări de curte, albine, furaje necesare întreținerii acestora înainte de pășune (mersul la stupină), precum și anexe și structuri necesare întreținerii acestora;
semințele necesare pentru următoarea însămânțare;
hrană și bani pentru o sumă totală nu mai mică decât nivelul de existență stabilit al cetățeanului debitor însuși și al persoanelor aflate în întreținerea acestuia;
(modificată prin Legea federală din 2 octombrie 2007 N 225-FZ)
combustibil necesar familiei unui cetățean debitor pentru a-și pregăti hrana zilnică și a-și încălzi locuința în timpul sezonului de încălzire;
mijloacele de transport și alte bunuri necesare cetățeanului debitor în legătură cu handicapul acestuia;
premii, premii de stat, semne onorifice și memorabile acordate unui cetățean debitor.
5. Cum să achiziționați o casă dacă nu este pusă în funcțiune?
Avocat Kolivoshko V.V., 10235 răspunsuri, 2680 recenzii, pe site din 28.10.2013
5.1. Ca o colecție de materiale de zi cu zi.
Lifturile clădirii sunt înlocuite. Liftul de la prima intrare a fost oprit pe 5 septembrie. Lucrările au fost acum finalizate, dar liftul nu a fost pus în funcțiune. Recent, lifturile din alte intrări au fost oprite. Termenele limită sunt scrise pentru toată casa până pe 16 decembrie. Se poate cere ca liftul să fie pus în funcțiune acum, în condițiile în care nu se lucrează la prima intrare.
Citiți răspunsurile (1)
6. Cum este împărțită o casă care nu a fost dată în funcțiune în timpul unui divorț.
Avocat Quintero D.A., 5590 răspunsuri, 2039 recenzii, pe site din 10.05.2008
6.1. O astfel de casă nu poate fi deloc împărțită, deoarece casa nu a fost pusă în funcțiune în mod legal nu există;
7. Merită să cumpărați o casă care nu este dată în funcțiune?
Avocat Pugacheva I.A., 74225 răspunsuri, 28991 recenzii, pe site din 11.11.2013
7.1. Nu, nu merită, există un risc
Avocat Panfilov A.F., 49990 răspunsuri, 24575 recenzii, pe site din 20.09.2013
8.1. Acesta este un spațiu de locuit pentru servicii.
Și, prin urmare, doar contactând proprietarul cu o ofertă de cumpărare.
Dar acest lucru este imposibil.
Oferta de a incheia un contract de inchiriere sociala in acelasi timp..
9. Înainte de căsătorie, soțul a primit o parte din casă de la tatăl său în baza unui acord de cadou. În timpul căsătoriei, partea nerezidențială a casei a fost reconstruită și s-au adăugat spații noi. Casa a fost dată în funcțiune și soțul s-a ocupat de toată reconstrucția și completările. Înainte de căsătorie și în timpul construcției casei, am avut un antreprenor individual, oficial, soțul meu are un salariu mic. Soțul meu nu a vândut nicio proprietate în timpul construcției, au fost construite cu venituri de la antreprenori individuali. Vine divorțul.
Avocat Karavaitseva E.A., 56339 răspunsuri, 26769 recenzii, pe site din 03.01.2012
9.1. Depuneți o cerere de împărțire a proprietății dobândite în comun.
10. In ianuarie 2018 am cumparat un apartament in Georgia, contractul principal de cumparare si vanzare este ca eu sunt proprietar, contractul prevede o amenda de 0,1% pentru punerea in functiune cu intarziere a cladirii, casa nu a fost acceptata, dezvoltatorul este nepoliticos , pot spera la despăgubiri complete? Au fost audiate astfel de cazuri în instanță în Georgia? Mulţumesc anticipat.
Firma de avocatura SRL "Helios", 12588 raspunsuri, 7097 recenzii, pe site din 03.01.2019
10.1. Da, există practică judiciară.
Avocat Kontuadze G.G., 460 răspunsuri, 170 recenzii, pe site din 31.01.2019
10.2. Da, există o practică foarte mare, dar întrebarea nu este clară, adică
Ce înseamnă - dezvoltatorul este nepoliticos?
pot aștepta o compensație completă? - ce intelegeti prin compensatie sau includeti o penalizare?
Au fost audiate astfel de cazuri în instanță în Georgia? - da, sunt multe și există practică, o anumită practică,
Pentru întrebări suplimentare, vă rugăm să contactați (taxa de consultare) cu uv.
11. În august anul trecut am achiziționat un apartament într-un bloc în construcție. Pe 20 iunie 2019, casa a fost dată în funcțiune. Am fost invitat să inspectez apartamentul, timp în care au fost identificate neajunsuri și consemnate în raport. Astăzi este 21 septembrie, dar încă nu am primit cheile. Am sunat dezvoltatorul de mai multe ori, dar am primit întotdeauna răspunsul: „Nu a fost încă rezolvat totul, așteptați.” Conform contractului, cheile trebuie predate nu mai tarziu de 3 luni de la data punerii in functiune a locuintei. Ce să faci în această situație?
Avocat Kuzminykh S.V., 34920 răspunsuri, 13782 recenzii, pe site din 24.09.2013
11.1. Acum este necesar să depuneți o cerere scrisă în baza normelor Codului civil pentru încasarea unei pedepse conform calculului și înlăturării deficiențelor în termenul specificat, aveți un proces-verbal cu privire la vicii?
Avocat Boldyrev R.I., 3930 răspunsuri, 2213 recenzii, pe site din 26.07.2017
11.2. Buna ziua!
Trimiteți revendicarea dvs. dezvoltatorului.
11.3. S-ar putea să nu fi semnat actul până când deficiențele nu au fost eliminate prin forță de lege și totul a fost eliminat rapid. Dezvoltatorul trebuie să raporteze autorității de supraveghere despre faptul transferului de apartamente.
Dezvoltatorul a primit certificatul și a raportat autorității de supraveghere că apartamentul a fost transferat. Acum nu are unde să se grăbească.
Cheile ar fi trebuit să fie predate după semnarea actului, inclusiv monitorizarea procesului de eliminare a deficiențelor.
1. să înregistreze pe comision cu participarea a 2 sau mai multe persoane lipsa accesului la apartament la o anumită dată. Întocmește un act de înregistrare a lipsei de acces în apartament. Puteți face o înregistrare video cu data filmării reflectată în videoclip.
2. tinand cont de data actului de transfer al apartamentului, contactati autoritatea de supraveghere pentru dezvoltatori si indicati ca apartamentul a fost cedat pe hartie. Dar de fapt, nu, cheile nu au fost transferate. Vor fi întrebări, vei avea dovezi.
12. Este posibil să cumpărați o casă privată cu un teren care nu a fost dat în exploatare? Ce documente trebuie verificate pentru o tranzacție de cumpărare și vânzare? Este punerea în funcțiune un proces care consumă timp?
Avocat Mamontov A.V., 3023 răspunsuri, 1615 recenzii, pe site din 02.09.2004
12.1. Dacă există o înregistrare a dreptului de proprietate asupra unei case neterminate, atunci o astfel de tranzacție poate avea loc. Respectă în totalitate legislația în vigoare. Deoarece proprietatea exista. Diferența față de achiziționarea unei case în comandă este imposibilitatea aplicării unei deduceri din impozitul pe venitul personal din costul achiziției casei.
Avocat Narsia L.N., 200 răspunsuri, 129 recenzii, pe site din 10.07.2017
12.2. Răspunsuri pe baza informațiilor furnizate.
Este posibil să cumpărați o casă privată cu un teren care nu a fost dat în exploatare?
Este posibil, aceasta să fie achiziționarea unui teren, cu o descriere a proprietății de pe teren.
Dar aceasta este o schemă non-standard.
Momentan acasă nu exista, ca obiect imobiliar „casă”, nici de fapt, nici legal. O casă care chiar a fost finalizată, dar legal, după înregistrare, este o clădire neterminată.
Este punerea în funcțiune un proces care necesită forță de muncă?
Depinde de disponibilitatea documentației obligatorii de proiectare și de autorizare pentru construcție, de conformitatea proiectului construit cu codurile și reglementările de construcție.
Obținerea permisului de ședere este un proces reglementat (depunerea documentelor, eliberarea unui permis sau primirea unui refuz) cu termene fixe, dacă sunt disponibile toate documentele necesare.
Ce documente trebuie verificate pentru o tranzacție de cumpărare și vânzare?
1. Extras din Registrul Unificat de Stat al parcelei (verificarea proprietarului, sarcini, lipsa erorilor cadastrale, utilizare permisa).
Dacă site-ul este închiriat, verificați termenii și obligațiile de închiriere față de locator.
2. Starea civilă a vânzătorului cu privire la necesitatea oricăror consimțământ.
Documente tehnice
3. Planul de urbanism al amplasamentului.
4. Autorizația de construire și necesitatea acesteia sunt determinate de data începerii construcției, numărul de etaje etc.
5. Acte pentru retele de utilitati care asigura casa cu caldura, lumina, apa si canalizare.
6. Proiect de construcție.
13. Caut un exemplu de cerință pentru ca dezvoltatorul să predea cheile. Casa a fost data in functiune, s-a primit si notificarea de finalizare a constructiei si necesitatea de a primi apartamentul in termen de 14 zile. Dar departamentul de check-in se târăște din picioare pentru că finisajele apartamentelor nu au fost încă finalizate și vă invită să primiți cheile în aproape o lună. Dorim sa ne protejam de faptul ca dezvoltatorul poate semna unilateral APP-ul apartamentului.
Avocat Navolokin A. Yu., 660 de răspunsuri, 379 de recenzii, pe site din 16.07.2019
13.1. Scrieți sub orice formă.
Avocat Sokolov D.G., 141968 răspunsuri, 32882 recenzii, pe site din 23 noiembrie 2008
13.2. Întocmirea tuturor documentelor este posibilă numai pe bază de plată.
Dacă vă este dificil să formulați o întrebare, sunați la telefonul gratuit cu mai multe linii 8 800 505-91-11 , un avocat te va ajuta
