Adesea, apar neînțelegeri în relația dintre un proprietar și un chiriaș al spațiilor de orice tip (rezidențială, comercială). Cel mai adesea, litigiile sunt legate de neplata sau plata neregulamentara a chiriei de catre chirias. Dacă părțile nu au pretenții materiale reciproce, ieșirea din situație va fi rezilierea contractului de închiriere și căutarea altor chiriași. Dar adesea există pretenții financiare și poate apărea o situație în care proprietarul deține proprietatea chiriașului și solicită rambursarea datoriei, adică proprietatea este garanție. Este necesar să se ia în considerare cât de legală este aceasta și cum este privită această acțiune din punct de vedere juridic.
Responsabilitatea locatorului pentru proprietatea chiriașului
Merită clarificat faptul că responsabilitatea proprietarului pentru proprietatea chiriașului trebuie să fie reglementată în mod clar prin contract. În unele cazuri, locatorul nu are acces la spațiile închiriate și, prin urmare, nu își poate asuma responsabilitatea pentru proprietate. Însă, fiind proprietar al localului, are tot dreptul să aibă acces în localul care îi aparține în orice mod care nu contravine Legii (ar putea fi spargerea ușilor, apelarea la serviciile de urgență etc.).
Reținerea ilegală a proprietății de către proprietar poate provoca multe neplăceri chiriașului: acesta nu poate folosi lucruri care îi aparțin, uneori lista proprietății păstrate poate include documente sau obiecte care sunt folosite zilnic.
Dacă subiectul garanției (gajului), printre alte bunuri, este pașaportul cetățeanului Federația Rusă, este necesar să contactați agențiile de aplicare a legii, deoarece conform Decretului Guvernului Federației Ruse nr. 828 din 8 iulie 1997 și articolului din Codul civil al Federației Ruse nr. 336 (clauza 1), un pașaport general nu poate face obiectul unui gaj.
Proprietarul nu dă bunul chiriașului. Procedura fără încălcarea legii.
- În niciun caz nu trebuie să intrați în incintă pe cont propriu, fără știrea proprietarului, prin orice mijloace posibile (dacă accesul este limitat). Aceste acțiuni pot fi considerate ca daune aduse proprietății altcuiva și ca o infracțiune.
- Este necesar să se afle ce anume face ca proprietatea să fie reținută. Dacă există un fapt de datorie, atunci este necesar să o plătiți, fără a încălca astfel termenii contractului de închiriere.
- Uneori nu se poate ajunge la un acord înainte de judecată, apoi, în situații controversate, are sens să se adreseze instanței. De reținut că, dacă instanța ia o decizie în favoarea proprietarului, chiriașul va plăti singur toate cheltuielile de judecată.
Dacă proprietarul împiedică ridicarea proprietății, în timp ce toate relațiile contractuale au fost respectate, este logic să contactați agențiile de aplicare a legii. Acest lucru ar trebui făcut doar într-o situație în care chiriașul nu are obligații financiare față de proprietar: în caz contrar, oamenii legii vor recomanda soluționarea problemei în instanță.
Dacă chiriașul încalcă în mod clar termenii contractului și dacă apare o datorie, proprietarul are dreptul de a se adresa instanței de judecată pentru restricționarea accesului și înstrăinarea chiriașului de proprietatea pe care o deține. Acest lucru va limita accesul chiriașului la imobil în cadrul legii, iar serviciul executorului judecătoresc va monitoriza executarea hotărârii judecătorești.
Este posibil să reținem proprietatea pentru o datorie neachitată? Ce să faci în situația în care proprietatea este deținută de locator sau, mai rău, de un terț care nu are nicio obligație față de tine? O situație similară apare adesea nu numai în activitățile de afaceri, ci și în viața de zi cu zi, de exemplu, în apartamente.
Are un creditor dreptul de a reține proprietatea altcuiva?
Da, dar numai dacă sunt îndeplinite o serie de condiții, care vor fi discutate mai jos și pe care le-am evidențiat pe baza practicii judiciare.
- Proprietatea reținută era deținută legal de locator(adică, conform contractului de închiriere, chiriașul a adus proprietatea în incintă, iar proprietarul nu a luat în mod independent nicio măsură pentru a sechestra proprietatea - nu a transportat-o, nu a transferat-o către terți etc.). Această condiție rezultă din clauza 14 din Scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 N 66. Astfel, o persoană care nu este locator pentru proprietarul proprietății nu poate păstra proprietatea - noi vorbim despre un contract de subînchiriere, atunci când primul locator deține proprietatea fără motiv subchiriaș pentru datoriile intermediarului - chiriașului. Subchiriașul și-a plătit chiria la timp, dar chiriașul nu a făcut plăți către proprietar, rezultând un drept de drept asupra proprietății.
- Capacitatea de a ține un lucru nu poate fi o consecință a captării acestuia împotriva voinței cuiva debitor (aceasta condiție decurge din prima) - aici, cred, totul este clar ce înseamnă sintagma „împotriva voinței”
- Proprietarul bunului reținut este persoana debitoare care detine proprietatea.
- Trebuie să existe dovezi ale datoriei pentru a garanta proprietatea, sau mai bine zis, un proces sau o decizie judecătorească.
Dacă toate condițiile specificate sunt prezente, locatorul poate îndeplini reținerea averii debitorului ca plata chiriei, iar dacă datoria nu este rambursată - să vândă proprietatea și să-și acopere cheltuielile în detrimentul valorii sale.
În cazul reținerii ilegale neautorizate a proprietății pentru a o returna proprietarului proprietății, trebuie mai întâi să depuneți o cerere la ocupant, apoi să vă adresați instanței de judecată cu o cerere pentru recuperarea proprietății din posesia ilegală a altcuiva, precum și recuperarea
Dacă chiriașul încalcă disciplina de plată, proprietarul are dreptul de a reține proprietatea chiriașului. Acest drept este prevăzut de lege, dar nu dezvăluie limitele utilizării sale, ceea ce duce uneori la pierderi pentru locator și chiar la un dosar penal.
Cum funcționează garanțiile
Reținerea în sine are scopul de a determina chiriașul să plătească restanțele de chirie. În cazul neîndeplinirii obligației, locatorul are dreptul de a vinde imobilul la licitație publică.
Trebuie avut în vedere că reținerea legală a proprietății se va face doar în cazul rezilierii contractului și chiriașul părăsește imobilul în incinta închiriată anterior.
În cazul luării în posesie a bunului pe perioada de valabilitate a contractului de închiriere se poate vorbi de sechestrul acestuia, prin urmare, dreptul de gaj nu se poate aplica. Nelegalitatea reținerii este evidențiată și de acțiunile locatorului în sigilarea localului închiriat și împiedicarea accesului angajaților chiriașului în imobil.
Din pacate, aceasta functie are ca rezultat lipsirea proprietarului de masuri de raspuns prompt: trebuie sa trimita mai intai o notificare de reziliere a contractului, dupa primirea careia chiriasul isi va scoate imediat proprietatea.
Pierderile locatorului la reținerea proprietății chiriașului
Atunci când încearcă să exercite un drept de drept, proprietarul poate suferi pierderi financiare sub formă de daune.
Dacă locatorul duce bunurile locatarului într-un depozit pentru păstrare, dar cu încălcarea procedurii de aplicare a dreptului de gaj, atunci locatarul are dreptul de a recupera costurile de transport ca daune. În plus, locatorul poate fi tras la răspundere pentru deteriorarea sau deteriorarea proprietății pe care le-a reținut.
Trucuri de chiriaș
Proprietarul trebuie să țină cont și de eventualele trucuri din partea chiriașului, care poate simula situația deținerii proprietății de către un terț. În acest caz, locatorul trebuie să țină cont de momentul în care dreptul la această proprietate ia naștere la un terț. Desigur, nu putem vorbi decât despre situația părăsirii proprietății după rezilierea contractului.
Dar conform regula generala, consacrat de lege, locatorul are dreptul de a retine bunul, in ciuda faptului ca dupa ce acest bun a intrat in posesia locatorului, drepturile asupra acestuia au fost dobandite de catre un tert. În cazul în care chiriașul dovedește că imobilul aparține altei persoane, locatorul va fi obligat să renunțe la acest bun.
Caz penal
Și cel mai interesant lucru îl poate aștepta pe proprietar într-o situație în care chiriașul încearcă să inițieze procesul de pornire a unui dosar penal conform articolului despre arbitrar.
Proprietarul poate fi de fapt tras la răspundere penală pentru reținerea proprietății chiriașului. Dar, în cea mai mare parte, organele de afaceri interne ajung la concluzia că există o dispută economică între chiriaș și proprietar.
Nerespectarea răspunderii penale pentru arbitrar este posibilă numai dacă proprietatea este reținută după încetarea contractului de închiriere și lăsată în incinta închiriată.
Atunci când face încercări de reținere pe durata contractului, locatorul trebuie să țină cont de faptul că urmărirea penală în temeiul articolului privind arbitrariul este posibilă în cazul în care se produce un prejudiciu semnificativ chiriașului. La reținerea proprietății, locatorul este obligat să aibă grijă de siguranța acesteia.
Pentru a rezuma, putem spune că locatorul trebuie să formuleze inițial condiții contractuale favorabile, inclusiv condiții de reziliere extrajudiciară a contractului, precum și condiții pentru un depozit de garanție. La păstrarea proprietății, este necesar să se asigure conservarea acesteia.
Aproape fiecare proprietar este familiarizat cu situația în care chiriașii nu pot plăti chiria. În timpul unei crize, astfel de situații devin și mai numeroase, iar multe dintre ele sunt legate de încetarea activității chiriașului. Să privim această situație din punct de vedere practic și să încercăm să dăm câteva sfaturi pentru a reduce riscurile pentru proprietar de la predarea proprietății lăsate de chiriaș în folosul său.
Raporturile juridice aparute in legatura cu imobilul lasat de chirias pot fi privite din mai multe perspective. În cazul în care chiriașul are obligații neîndeplinite, putem vorbi despre posibilitatea reținerii proprietății (§ 4 din capitolul 23 din Codul civil al Federației Ruse). Lucrurile chiriașului rămase în spațiile închiriate pot fi considerate abandonate (articolul 226 din Codul civil al Federației Ruse). În plus, acțiunile proprietarului cu proprietatea chiriașului pot fi calificate și din punctul de vedere al acționării în interesul altcuiva fără instrucțiuni (capitolul 50 din Codul civil al Federației Ruse). Să examinăm fiecare dintre aceste motive în detaliu.
Chiriașul a încetat să mai plătească chirie
Să ne uităm la o situație tipică astăzi când un chiriaș nu mai plătește chiria. În prima etapă, părțile vor încerca să rezolve această problemă în timpul negocierilor, poate chiriașului i se va acorda un plan de amânare sau de rate, sau i se va acorda o reducere temporară. Dacă situația nu se îmbunătățește, proprietarul va încerca să rezilieze acest contract. De regulă, într-un astfel de caz, locatorii prevăd posibilitatea renunțării unilaterale la obligațiile ce decurg din contractul de închiriere în cazul încălcărilor prelungite sau repetate ale termenului de plată a chiriei.
Dacă proprietarul nu prevede o astfel de posibilitate, acesta se află într-o poziție destul de dificilă, deoarece oricare dintre acțiunile sale cu privire la spații în acest caz va încălca legea, care protejează interesele chiriașului chiar și împotriva proprietarului care a închiriat proprietatea lui. De fapt, locatorul în această situație are doar două opțiuni - să meargă în instanță cu o cerere de reziliere a contractului de închiriere sau să aștepte sfârșitul termenului acestuia. Mai mult, în ceea ce privește contractele pe termen scurt, ținând cont de timpul necesar procedurilor judiciare, așteptarea poate deveni o opțiune mai preferabilă. Cel puțin, puteți economisi costuri juridice.
In conformitate cu legislatia in vigoare, imobilul inchiriat se returneaza in aceeasi stare, cu exceptia uzurii normale, in care a fost primit. Referitor la imobiliare aceasta presupune de obicei restituirea spatiului liber de proprietatea chiriasului. În cazul rezilierii anticipate a contractelor, situațiile în care spațiile sunt returnate de chiriași incorect apar destul de des. Adică, chiriașul refuză să semneze certificatul de transfer și acceptare și nu eliberează prompt localul de pe proprietatea sa. În acest caz, infractorul termenii contractuali el vorbeste deja. Întrucât, din punct de vedere juridic, dreptul de posesie și folosință a revenit deja locatorului, acesta are dreptul de a intra efectiv în posesia proprietății sale. În cele mai multe cazuri, proprietarul are un al doilea set de chei. Adică, din punct de vedere tehnic, accesul în incintă nu ridică dificultăți. Din punct de vedere al consemnării corecte a acțiunilor noastre, recomandăm ca sediul să fie deschis de către o comisie cu întocmirea obligatorie a unui proces-verbal corespunzător. Actul, printre altele, consemnează faptul absenței sau prezenței proprietății fostului chiriaș în incintă. După descoperirea acestei proprietăți, este necesar să se creeze un comision de inventar care să stabilească cât și ce a mai rămas. Toate acestea sunt necesare pentru a decide ce să faceți în continuare cu această proprietate. După cum am menționat mai sus, în funcție de circumstanțele reale, locatorul stabilește dacă are dreptul de a reține proprietatea chiriașului până la îndeplinirea obligațiilor sale, dacă ar trebui să considere proprietatea ca abandonată sau, în interesul chiriașului, poate vinde proprietatea pentru a achita obligațiile din contractul de închiriere sau transferă proprietatea spre depozitare către terți.
Deținem proprietăți
În conformitate cu art. 359 din Codul civil al Federației Ruse, dacă debitorul nu îndeplinește obligația de plată la timp, locatorul are dreptul de a reține lucrurile până la îndeplinirea obligației corespunzătoare. Astfel, dreptul la reținere poate fi împărțit în general civil și special (antreprenorial). Civil general - dreptul de a reține un articol neplătit. De exemplu, o curățătorie chimică are dreptul de a nu returna o haină care aparține unui client până la plata serviciilor specificate în contract. Dreptul special (antreprenorial) de garanție este mai larg. Astfel, dacă, pe lângă contractul de închiriere, se încheie și un contract de furnizare între locatar și locator, locatorul are dreptul de a reține bunurile pentru a fi transferate locatarului până la plata chiriei.
Creditorul poate reține lucrul aflat în posesia sa, în ciuda faptului că, după ce acest lucru a intrat în posesia sa, drepturile asupra lui au fost dobândite de către un terț. Adică vânzarea tuturor bunurilor rămase în birou în acest caz nu îl poate ajuta pe chiriaș să elibereze imobilul care îi aparține.
Pentru păstrarea legală, trebuie îndeplinite trei condiții:
- bunul trebuie să fie în posesia creditorului (în cazul nostru, locatorul) în mod legal;
- debitorul (în cazul nostru acesta este chiriașul) trebuie să aibă obligații contractuale restante față de creditor;
- imobilul la momentul începerii dreptului de drept trebuie să aparțină chiriașului.
Chiriașul, nefiind exercitat dreptul de a-și scoate bunurile în termenul contractului, și-a exprimat voința prin inacțiune. Prin urmare, putem spune că transferul lucrurilor de la o persoană la alta în acest caz are loc fără a încălca legislația în vigoare. Cu toate acestea, pentru ca acest lucru să se întâmple, trebuie îndeplinite două condiții. În primul rând, contractul de închiriere trebuie să fi fost deja reziliat (prin expirare sau reziliat), iar în al doilea rând, locatorul nu ar fi trebuit să intervină în înlăturarea proprietății pe durata contractului. În caz contrar, acțiunile proprietarului vor fi considerate ilegale. Nelegalitatea reținerii atrage automat necesitatea despăgubirii pierderilor. Aceasta confirma si asta practica judiciara(de exemplu, rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Siberiei de Est din data de 8 octombrie 2012 în cazul nr. A74-3263/2011).
Să remarcăm că un chiriaș fără scrupule poate recurge la abuz în această situație, de exemplu, prin încheierea retroactivă a unui contract de închiriere sau de custodie pentru bunurile rămase în imobilul închiriat.
Retenția prin natura sa este o măsură de protecție la care recurge locatorul pentru a reduce riscurile de neîndeplinire a obligațiilor din partea debitorului și pentru a se proteja de eventualele pierderi asociate îndeplinirii necorespunzătoare a obligațiilor. Perioada în care locatorul poate reține proprietatea debitorului nu este definită de lege. Cu toate acestea, proprietarul comercial trebuie să înțeleagă că reținerea este o modalitate destul de particulară și departe de a fi ideală de a obține îndeplinirea corespunzătoare a obligațiilor de la chiriaș. În primul rând, problema este că are sens doar să păstrezi ceea ce interesează chiriașului. Dacă valoarea proprietății este în mod evident mai mică decât valoarea datoriei sau proprietatea, deși este comparabilă ca valoare cu valoarea datoriei, are o lichiditate scăzută și nu este vitală pentru activități ulterioare, chiriașul nu are niciun interes economic să cumpere ea. În consecință, proprietarul riscă să primească un bun care necesită cheltuieli pentru întreținerea acestuia, și un proces împotriva chiriașului cu un rezultat neclar în ceea ce privește recuperarea finală.
Îl transferăm către terți pentru stocare
Proprietatea reținută este de obicei păstrată de locator, deși legislația actuală nu interzice transferarea lor spre păstrare către terți. Mai mult, în practică, însuși faptul depozitării nu exclude posibilitatea de a folosi proprietatea în scopul propus. Împreună cu lipsa limitelor temporare de reținere, aceasta poate duce la faptul că proprietatea va fi în posesia efectivă pentru o perioadă nedeterminată. Mai mult, chiar dacă chiriașul își amintește ulterior de această proprietate, este puțin probabil să poată recupera orice daune. De asemenea, judecătorii aderă la această poziție (de exemplu, rezoluția FAS Districtul din Orientul Îndepărtat din 10 iunie 2013 Nr. F03-2102/2013 în dosarul Nr. A73-11952/2012).
Vindem
Mai exact, încercăm să vindem. Pentru că în acest caz ne confruntăm cu o problemă de bază de retenție. Această problemă, în opinia noastră, constă în metoda greoaie, complexă și destul de costisitoare de compensare a pierderilor din proprietatea păstrată. În conformitate cu art. 360 din Codul civil al Federației Ruse, creanțele creditorului care deține lucrul sunt satisfăcute din valoarea acestuia în cuantumul și modalitatea prevăzute pentru satisfacerea creanțelor garantate prin gaj. Executarea silită asupra proprietății ipotecate este un proces destul de intensiv în muncă. Este posibil în instanță și în afara instanței. Cu toate acestea, satisfacerea creanțelor debitorului gajist pe cheltuiala proprietății gajate fără a apela la instanță (în afara instanței) este permisă numai pe baza unui acord între debitorul gajist și creditorul gajist. Un astfel de acord poate fi încheiat separat sau inclus în contractul de gaj. Încheierea unui acord presupune determinarea obiectului convenției, adică a listei bunurilor supuse executării silite extrajudiciare. Prin urmare, posibilitatea includerii în contractul de închiriere a unui acord privind executarea silită extrajudiciară a bunului reținut este controversată. În esență, aceasta înseamnă că în practică, fără acordul chiriașului, proprietarul care deține proprietatea nu are capacitatea operațională nici de a o transforma în favoarea sa, nici de a o vinde unor terți. Pentru a face acest lucru, este necesar să urmați o procedură destul de greoaie constând din două etape. În primul rând, mersul în justiție, iar în al doilea rând, organizarea unei vânzări la licitație publică. Toate acestea necesită timp și costuri financiare suplimentare. În plus, dacă chiriașul începe să reziste în mod activ, adică să participe la ședințele de judecată, să conteste evaluarea și să folosească alte drepturi care îi sunt acordate de legislația în vigoare, procesul poate fi întârziat semnificativ. Cu toate acestea, chiar dacă acest lucru nu se întâmplă, iar proprietarul nu manifestă niciun interes pentru soarta proprietății reținute, în cele mai frecvente cazuri (când mobilierul de birou sau resturile de bunuri nelichide rămân în incintă) această procedură pur și simplu neprofitabil. Ca urmare, costurile procedurale vor fi mai mari decât suma care poate fi obținută din vânzarea proprietății chiriașului.
În ceea ce privește reținerea, se poate trage concluzia principală: păstrarea proprietății unui chiriaș prin practica de drept se rezumă doar la stimularea debitorului, încurajarea acestuia să-și răscumpere bunul de la creditor. Pentru a face acest lucru, debitorul trebuie să aibă un interes economic să dețină acest lucru anume, altfel reținerea își pierde sensul.
Lucruri abandonate
Păstrarea lucrurilor pe care le-am discutat mai sus nu este cea mai bună cale de acțiune din poziția proprietarului. Această metodă efectivă în cazul în care chiriașul ia contact în mod activ și este interesat atât de îndeplinirea obligațiilor sale, cât și de soarta imobilului deținut. Dacă nu este cazul? Poate că o politică mai eficientă ar fi atunci recunoașterea obiectelor lăsate în incintă ca fiind abandonate? La prima vedere, acest lucru este adevărat. Pe de o parte, în cele mai multe cazuri, valoarea proprietății rămase în incintă nu este atât de mare, adică nu este nevoie să te adresezi instanței. În același timp, utilitatea acestuia pentru proprietar este foarte îndoielnică. În plus, „abandonarea” implică refuzul total de către chiriaș a obiectelor lăsate în urmă. Acest lucru poate fi exprimat într-o lipsă de răspuns la solicitările și scrisorile repetate sau poate fi scris direct în răspunsul chiriașului. În toate cazurile, dacă chiriașul își arată interesul, nu poate exista decât un singur rezultat - proprietatea va trebui returnată. În special, această poziție se reflectă în decizia Curții a VIII-a de Arbitraj de Apel din data de 09.07.2010 în dosarul nr. A46-1314/2010. Astfel, tratarea bunurilor lăsate de chiriaș în proprietatea proprietarului ca fiind abandonate prezintă anumite dificultăți. În primul rând, în determinarea stării lucrurilor. În opinia noastră, unele dintre probleme pot fi rezolvate prin includerea unei prevederi corespunzătoare în contract, așa cum se arată în Exemplul 1.
Exemplul 1
Restrângeți afișarea
„6.17. Proprietarul are dreptul de a considera proprietatea Chiriașului rămasă în incintă după expirarea termenului de închiriere ca fiind abandonată, cu excepția cazului în care Chiriașul raportează cu promptitudine existența interesului său în această proprietate.”
Acțiuni în interesul altora
Din punct de vedere al logicii juridice, această justificare legală a acțiunilor proprietarului cu proprietatea chiriașului situată în imobilul închiriat prezintă anumite lacune. Proprietarul nu este reprezentant, nu execută cesiunea și nu a încheiat nici un contract de comision, nici un contract de agenție cu chiriașul. Acțiunile locatorului cu bunul lăsat de chiriaș în anumite circumstanțe pot fi clasificate drept acțiuni în interesul altora fără instrucțiuni. Cu toate acestea, în acest caz există o serie de caracteristici, dintre care unele sunt absente în structura juridică pe care o luăm în considerare. Astfel, în acest caz, se presupune că persoana în favoarea căreia se întreprind acțiunile are interese legitime. Totuși, locatorul operează în condiții de incertitudine. În cazul unui chiriaș „dispărut”, proprietarul nu poate determina fără ambiguitate nici intențiile sale, nici dacă are vreun interes în proprietatea rămasă în incintă, nici intențiile sale reale sau probabile. Se poate doar presupune că chiriașul, în calitate de proprietar, are un interes în conservarea proprietății sale.
Părțile pot înlătura parțial această incertitudine prin includerea unei condiții convenabile adecvate în contractul de închiriere. Poate fi formulat așa cum se arată în Exemplul 2.
Exemplul 2
Restrângeți afișarea
„5.2.9. În legătură cu orice bunuri sau alte proprietăți ale Chiriașului și/sau orice îmbunătățiri separabile care nu sunt eliminate de către Chiriaș la expirarea Termenului de închiriere și cu încălcarea clauzei 5.2.8 din prezentul Contract, Locatorul are dreptul de a le elimina. din incintă și le depozitează ei înșiși sau le transferă către terți.
Toate cheltuielile suportate de Locator în cursul unei astfel de înlăturari și depozitare vor fi rambursate de către Locatar.”
Principala problemă în acest caz, ca și în cazul reținerii, este ipoteza că chiriașul are un interes în proprietatea pe care a lăsat-o în urmă. Dacă nu există o astfel de dobândă, atunci rezultatul va fi același ca și în cazul reținerii proprietății - cheltuieli suplimentare ale locatorului fără perspective clare de rambursare a acestora.
Pentru a minimiza riscurile în acest caz, este posibil să se prevadă în contract opțiunea de vânzare a proprietății abandonate. Mai mult, dacă chiriașul are o datorie, locatorul reține fonduri pentru achitarea obligațiilor din fondurile primite. Restul este transferat chiriașului.
Care este cel mai bun mod de a proceda?
Mulți proprietari comerciali au o întrebare: „Care este cel mai bun lucru de făcut dacă chiriașul a dispărut și și-a abandonat proprietatea?” Această întrebare apare destul de des. Așadar, pe baza practicii consacrate, putem recomanda proprietarului să includă în contracte prevederi care definesc bunul lăsat de chiriaș ca fiind abandonat. În special, prin prevederea în contractul de închiriere a prevederii prezentate în Exemplul 3.
Exemplul 3
Restrângeți afișarea
„6.17. Chiriașul este obligat să îndepărteze bunul care îi aparține în termenele specificate în prezentul contract. Toate bunurile lăsate de Chiriaș în incintă după expirarea perioadei de înlăturare a acestuia sunt considerate abandonate de către Chiriaș, cu excepția cazului în care acesta a notificat în prealabil Proprietarul despre existența unui interes propriu în această proprietate. Locatorul are dreptul, ghidându-se după normele legislației în vigoare, să determine soarta imobilului abandonat de Chiriaș.”
În cazurile cu chiriașii dispăruți, această prevedere va ajuta la evitarea majorității problemelor care apar în astfel de situații.
Contractul de închiriere a spațiilor conține următoarea condiție: În scopul îndeplinirii corespunzătoare de către Chiriaș a obligațiilor de a plăti orice plăți datorate Locatorului în temeiul Contractului, în absența sau insuficiența numerar plata garanției, Locatorul are dreptul, în conformitate cu articolele 329 și 359 din Codul civil al Federației Ruse, să rețină orice proprietate a Chiriașului situată în Spațiu. Întrebare. Această condiție respectă prevederile art. 359 din Codul civil al Federației Ruse.
Răspuns
Da, da.
Reținerea este posibilă numai dacă părțile au convenit în prealabil asupra acestui lucru sau proprietatea a căzut în mâinile locatorului. în mod legal(proprietate abandonată după rezilierea contractului sau plecarea chiriașului). În cazul dumneavoastră, părțile au convenit în prealabil asupra unor astfel de acțiuni.
Motivul pentru această poziție este prezentat mai jos în materialele „Sistemului de avocați” .
„Locatorul deține în mod legal proprietatea în litigiu:
a) imobilul a intrat în posesia locatorului după ce chiriașul și-a pierdut dreptul la imobil (hotărârea Tribunalului Districtual Moscova din 12 august 2014 în dosarul nr. A40-154103/13-105-1401);
b) locatorul nu a săvârșit acțiuni ilegale în scopul sechestrului bunului (clauza 14 din Scrisoarea de informare nr. 66).*
Totalitatea acestor condiții generale și speciale este suficientă pentru a recunoaște ca legală păstrarea proprietății chiriașului. În special, practica judiciară notează că notificarea chiriașului cu privire la reținerea proprietății nu este deloc necesară pentru legalitatea reținerii, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel (rezoluție a Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Moscova din 16 iulie 2014). în dosarul nr. A41-12383/13).”
Restricționarea accesului unui chiriaș la locație nu implică dreptul proprietarului de a-și păstra proprietatea
Din condițiile speciale ale legalității reținerii la încetarea contractului de închiriere rezultă concluzia inevitabilă: reținerea proprietății chiriașului în temeiul actualului contract de închiriere este ilegală, întrucât chiriașul nu și-a pierdut dreptul de folosință a imobilului, iar proprietatea nu a intrat în posesia legală a locatorului (clauza 14 din Scrisoarea informativă nr. 66, rezoluția FAS Districtul Moscova din 16 decembrie 2013 nr. A40-145241/2012). Această concluzie este valabilă dacă contractul de închiriere nu prevede în mod expres dreptul de reținere.*
În caz contrar, reținerea la sursă este recunoscută ca legală dacă locatorul a îndeplinit condițiile relevante ale acordului (rezoluții ale Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Ural din 27.04.2010 în cazul nr. A60-25828/2009-C12, Orientul Îndepărtat Sector din data de 25.06.2013 în dosarul Nr. A04-5921/2012).
Logica aici este următoarea. Dacă proprietarul păstrează proprietatea și, în același timp, restricționează accesul chiriașului la locație conform regulii privind contra-îndeplinirea obligațiilor (clauza 2 a articolului 328 din Codul civil al Federației Ruse), primul caz este evident. stare speciala legalitatea reținerii - legalitatea posesiei:
a) imobilul a intrat în posesia locatorului după suspendarea capacității locatarului de a folosi imobilul;
b) acţiunile locatorului sunt prevăzute de contract şi, prin urmare, sunt legale şi nu pot fi considerate ca având ca scop sechestrarea lucrului. Se pare că chiriașul mai are șanse să dovedească ilegalitatea unei astfel de rețineri. Într-adevăr, în acest caz, o astfel de condiție specială de reținere precum abandonarea voluntară a proprietății de către chiriaș în imobilul închiriat nu este respectată.
În cazul în care proprietarul păstrează proprietatea fără a restricționa accesul chiriașului în imobil, nici condiția deținerii legale nu este îndeplinită. Drept urmare, legalitatea unei astfel de rețineri devine o structură extrem de fragilă.
Practica judiciară sugerează că păstrarea proprietății nu este egală cu restricționarea accesului la spații (rezoluție a Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Moscova din 27 ianuarie 2014 în cazul nr. A40-13159/13-85-123). Prin urmare, chiar dacă proprietarul, în conformitate cu acordul, restricționează accesul chiriașului la locație, acest lucru nu indică dreptul său de a păstra proprietatea chiriașului dacă își exprimă în mod clar voința de a returna această proprietate în posesia acestuia (rezoluție a Federal Serviciul Antimonopol al Districtului Moscova din data de 16 decembrie 2013 în cazul nr. A40 -145241/12-54-911).
